Monday, March 4, 2019

Matrix的发展宏图

说起Matrix,应该是不少收息投资人的心头好,其大约5-6%之间的周息率在房产股当中是最高之一。然而除了知道Matrix的主要业务是房地产以及派息大方之外,大家对Matrix的主要发展项目和其未来规划又有多少了解呢?且看我从新闻搜索出来的资料来做介绍。

目前主要房产项目
Matrix在森美兰州芙蓉规划发展的达城 (Bandar Sri Sendayan) 发展总值高达120亿令吉。达城的发展项目概括有地住宅、精品酒店 (d'Sora Boutique Hotel) 、达城广场 (Sendayan Merchant Square) 、城中城计划 (Icon Park) 、科技谷 (Sendayan Tech Valley) 、办公楼、医院以及中小学校。达城占地5233英亩,将是Matrix未来15年的重点发展。

Matrix的第二主打发展项目 - 落在柔佛居銮的金銮镇 (Bandar Sri Impian) 占地900英亩,发展总值高达23亿令吉。集团看准柔佛南部走廊商机,冀发展总值达1亿9000万令吉的居銮Impiana Square商业发展计划可从中受惠。集团创办人兼执行副主席拿督李典和认为,Impiana Square可以崛起成为居銮的新商业枢纽,因为其坐落在黄金地段连接金马士-昔加末-居銮-巴西古当公路,同时新的公路建设也在探讨阶段。他补充,未来金銮镇至新加坡大士距离约70公里,路段只需一小时左右,这表示金銮镇住户可方便到达柔佛州伊斯干达和新加坡。

除了芙蓉和居銮,Matrix也开始踏入巴生谷房产领域,其首个推出的高级公寓项目反应良好,已经85%卖出。接下来的计划会是在蒲种进行发展总值达4亿5000万令吉的新公寓项目,不过目前没有透露更多详情。

另外,Matrix也积极进军海外市场项目,其首个海外项目是澳洲墨尔本的M. Carnegie并已经在2016年推出,目前52个单位都已经全部出售和交屋。如今Matrix已经收购了落在Greenvale和St Klida的地皮以进行发展总值达1亿澳元的两个项目,并预计会在今年推出市场。

投资业务
其实除了房产和建筑业务之外,比较少人注意到的是Matrix也在投资业务方面投下资本以获取固定收入,当中Matrix就与QSR品牌携手合作在达城和金銮镇建设肯德基餐厅。两者的生意模式为Matrix负责餐厅的所有建筑成本并拥有建筑物的拥有权,而QSR品牌则负责经营和厨房设备等材料。扣除土地成本的话,一间餐厅的建造成本大约在200万和250万令吉之间。QSR品牌会签下25至30年租赁合同,租赁费用则每三年更新一次。而一旦餐厅营业额达到特定的数额,Matrix能从中分享利润。

QSR品牌预计这会是双赢局面,经营者省下建筑成本,而Matrix则拥有长期稳定的收入并估计可从租赁赚回最低4%的年回酬率。据悉,这主要是QSR品牌更倾向于轻资产策略以把资源更好地投入在提高产品素质以及顾客满意程度方面。

筹备中的未来计划
Matrix在澳洲的房产领域成功打响首炮后,如今也计划将事业版图扩大至印尼的可负担市场。

2018年6月,李典和接受媒体时表示目前该集团正与雅加达的发展商洽谈当地的潜在机会。他表示,印尼是崛起的东盟国家,说的是同样的语言,印尼人口是大马的8倍,人均收入也在上涨中,加上印尼政府非常支持外资,这些都是集团要扩展至印尼的理由。他也补充,该集团正与印尼政府讨论土地问题,如果一切顺利,希望能在3年之内实现投资。

事实上,早前国际货币组织 (IMF) 表示印尼到了2023年料将成为全球第6大经济体国家。IMF预测印尼经济将加速增长,因有许多基建工程竣工。有了基础设施可畅通各地区的联通,以致能降低物流经费,从而可支撑提高印尼出口额与竞争力。IMF预测今后4年印尼经济将增长4%,市占率为2.8%,人均国民总产值为5,120美元。印尼成为最高经济增长国评级预计将从2000年居于第13位、2015年的第17位一直上升到2023年的第6位。因此,印尼对Matrix来说是个拥有巨大上涨潜能的海外市场。

2018年10月,Matrix和PT Bangun Kosambi Sukses (BKS) 以及PT Nikko Sekuritas (NSI) 三方正式签署合约,联手在印尼雅加达北部的Pantai Indah Kapuk (PIK) 2 Sedayu Indo City发展一个回教金融区,预计项目发展总值约36亿令吉。三方成立一家名为PT Fin Centerindo Satu (FCS) 的联营公司,BKS持有40%,Matrix与NSI则分别持有30%股权。Matrix指出,这项拟议的联营肯定了其在印尼建立业务的第一步。PIK 2 Sedayu Indo City将成为雅加达北部的商业中心,占地4000公顷,属于综合发展项目,包括住宅、公寓、购物中心、轻快铁系统以及体育馆。

Matrix表示,30%股权参与的金额为1亿2400万令吉,并将通过内部资金、银行贷款或筹资活动的收益支付。

拟议的项目是由印尼政府发起,目的是建立一个回教金融区,因该国拥有大量的穆斯林人口,预计完成时间为联营协议生效起的6个月。

这份协议不仅标志着Matrix在蓬勃发展的印尼市场迈出第一步,而且也为集团提供绝佳机会,可以与印尼最大的产业发展商之一以及大型企业财团合作,在PIK 2打造世界级的回教金融区。这项联营是Matrix在这个快速发展的国家取得重要立足点的重要基石。其合作伙伴是印尼知名的产业发展商和行业领导者,让集团有机会更好地了解当地的产业市场,包括其监管框架和经济模式。

国内方面,今年1月初李典和在集团的年度晚宴上透露有意在芙蓉附近打造一个新的中央商业区 (CBD) ,发展总值约40亿令吉,占地46公顷。这项综合发展项目将以6合1的概念来打造,涵括服务业、商业、购物广场、医疗中心、住宅以及会议中心。目前集团正寻找着战略伙伴一起合作,尤其是400张床位的医疗中心计划。集团已经获得有关当局所有的批准,冀望今年会有更明朗的进展与收获。

工业化建筑系统 (IBS)
不久前我国首相敦马哈迪希望能在10年内完成兴建100万间可负担房屋,并召唤私人界积极参与。而最近房屋部长祖莱达表示发展可负担房屋的发展商若是采用IBS模式,将能更快获得当局的批准,此举主要是鼓励发展商更广泛地使用IBS。此外去年10月她也表示过政府不打算为使用IBS建造房屋的发展商提供任何激励措施。

现在来看,当初Matrix建造IBS厂房的决定和时机非常正确。

早在2017年4月,Matrix便宣布与Nissin Ex Co Ltd (NECL) 以及Nihon House Corp (NHC) 签署联营兼股东协议以及认购协议,成立一家联营公司 - Matrix IBS Sdn Bhd,以运用IBS科技生产预制建筑材料。集团预计可以从中获益于日本信誉良好的IBS技术,从而可节省成本、提升内部质量和效率。

根据上述协议,Matrix将持有MIBS的80%股权,其余12%和8%股权则分别由NECL和NHC掌控。上述制造厂将坐落在达城科技谷,计划拨出3000万令吉作为资本开销,并预计在2018年第3季完成,每年料生产700个单位排屋的建筑材料,预期可在2019财政年下半年开始投入一些发展项目。

为了确保产品的素质,预制建筑材料首阶段的产能使用率为30%。虽然住宅项目的IBS建筑材料成本比传统钢铁和混凝土建筑方式高出5%至10%,但净赚幅预计不会受到侵蚀,因为可受惠于潜在的成本节约,即规模效应、施工周期缩短 (高达6个月) 、减少材料的浪费以及减少依赖劳动力足以抵消成本的增加。

此外,该IBS建材制造厂房将满足Matrix发展项目的建材需求,不过该联营企业也不排除当业界广泛采用IBS时,在未来供应IBS建材于其他发展商。

Matrix在芙蓉和居銮都是提供可负担房屋,所以并无面对需求短缺。相反的,随着政府呼吁私人界兴建更多的可负担房屋以及鼓励采用IBS,或许有望刺激Matrix未来的房产销售更为强劲。

根据某家股票银行的研究分析,Matrix的地库低廉,其每平方英尺成本为7令吉,而可负担房屋每平方英尺售价为200令吉,其优势远比同济来得佳,加上未来集团将逐步采用自家IBS的建筑材料也提高了本身在建筑领域的竞争力,估计Matrix的赚幅不会受到太大影响。

基于持续性发展的长期规划,Matrix也不敢怠慢,集团因此设下目标冀望在2020之前可拥有2500英亩的未发展地皮。截至2019财政年第三季,Matrix的地皮库存达1320英亩。Matrix的财务状况相当稳健,集团在2017年5月份已经发行伊斯兰商业票据及中期票据集资2亿5000万令吉以收购更多地皮。这项集资活动为集团带来足够的资金而无需通过银行借贷,省略了收购土地时很多麻烦和谈判筹码。

总结
在目前房产市场低迷之际,Matrix还是有能力交出稳定兼有成长的盈利表现,这得归功于以李典和为首的团队不懈的努力以及高度执行率,而逐步建立起来的好品牌也开始打响了Matrix在国内外的知名度,这对往后集团的成长和崛起奠定基础从而提供可持续性的盈利与现金流,也让股东能从中收益得到更多的股息以及资本增值。

4 comments:

  1. 股价几乎没有动静。。。静静躺在那里继续睡觉。
    还是乖乖守着继续收稳稳的股息。

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    1. 股价没有动静是好事
      就静静的累积更多股数来收更多的股息,呵呵

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  2. 明天就是ex date了,rm30股息平安入袋。
    又可以打低本钱了。

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    1. 希望接下来Matrix会继续派发更高股息和红股吧!

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