Matrix | 大手笔购地，勾勒下一个10年重点项目

Matrix（5236，主板产业股）于8月24日宣布，通过子公司N9 Matrix Development Sdn Bhd ("N9 Matrix") 和森美兰州机构 (NS Corp) 签署土地买卖协议，以4亿6000万令吉向森州机构收购位于大马宏愿谷2.0 (Malaysia Vision Valley, MVV 2.0) 、面积达1382英亩的永久地契农业地皮，成为国内5年来最大手笔规模的土地买卖交易。

Matrix相信此次收购将有效提升公司的地库储备，并能进一步在森州加强基础以维持永续发展。一旦获得股东批准并完成收购，Matrix的产业项目总开发价值将从现有157亿令吉提高至277亿令吉，而地库储备也从2235英亩扩展至3600英亩。董事局主席拿督哈斯拉对此表示，很高兴能与州政府紧密合作，同时也为公司提供绝佳机会来推动森美兰未来社会经济增长作出贡献。他表示，尽管对公司而言，收购土地和构建房产是一笔重大的财务支出，但凭借公司在乡镇发展方面拥有非常丰富经验，因此有信心能展开一系列房产项目，而这也是公司的增长催化剂之一。

为此Matrix也在同日通过另一间子公司MCHB Development Sdn Bhd ("MCHBD") 与NS Corp签下联营协议，以合作方式开发N9 Matrix买下的宏愿谷地段。根据联营协议，N9 Matrix将成为特别用途公司 (SPV) ，负责承担合资企业的发展活动。MCHBD和NS Corp将分别持有85%和15%股权，计划于10年之内在相关地段推出发展总值高达70亿令吉的城镇项目，预料可为公司和股东创造更多利益。

根据早前森美兰中华总商会资料，宏愿谷发展面积为153,411公顷，总开发价值高达640亿令吉，是森州经济发展的重点项目，同时也是大马第6个经济走廊计划，预计在30年内能吸引2940亿令吉投资并提供60万个就业机会。宏愿谷涵盖芙蓉、汝来和波德申三县，因地理优越处于策略性位置以及完善的交通系统，能够通过南北大道衔接首都，作为大吉隆坡地区 (Greater KL) 的延伸计划。至于NS Corp是获得森州政府授权以进行宏愿谷2.0项目的规划及管理工作，因此NS Corp先向Sime Darby（4197，主板消费股）旗下子公司Kumpulan Sime Darby Berhad ("KSDB") 以同样的4亿6000万令吉价格收购这块地皮，再脱售给N9 Matrix以共同发展有关土地。

宏愿谷未来发展潜能无限，Matrix管理层自然看在眼里，因此早在今年4月底就和NS Corp签署为期一年的谅解备忘录来探讨合作发展大马宏愿谷的计划。只是没想到Matrix动作好快，不到半年就已经完成正式签约。更让我吃惊的是Matrix以非常便宜的价格来收购地皮，每平方英尺只有RM7.64，可以说公司做了一单非常超值的土地交易！目前Matrix的旗帜房产项目是坐落于芙蓉的Bandar Sri Sendayan (BSS)，占地5233英亩，总开发价值估计为120亿令吉。随着公司从2006年开始就重点发展BSS项目，过去十多年来不断推动公司业绩增长，为今天企业规模奠定坚实基础。然而基于未来长期规划，这些年来管理层也在积极扩增地库，毕竟BSS的剩余地皮预计再多10-15年就将用尽。虽然过去几年公司也开始进军国外，开拓澳洲和印尼市场并取得不错反应，然而Matrix的大本营毕竟还是在马来西亚尤其是森州，寻找优越地理位置并打造下一个10年的房产项目成为管理层的首要任务。如今随着完成收购地皮，无疑公司未来发展前景将更加备受看好。

投资Matrix不会赚大钱？

在某个论坛时常会看到某些人老是抱怨Matrix即使交出的业绩再好也没用，因为其股价长期雷打不动，纯粹是派息大方的高息股，并不值得散户投资这档股票。然而实情真的是这样吗？记得多年前著名部落客Harry曾分享过买进Matrix的投资回报相当惊人，从上市至2016年5月的每年复利为35.12%。如今3年多时间已经过去了，且看如果在Matrix一上市时以RM2.20买进1,000股，现在的回报会是多少。

Date	FYE	Description	No of shares	Div per Share	Dividend
8/7/13	FY2013	Interim dividend	1,000	0.135	135.00
10/10/13	FY2013	Interim dividend	1,000	0.07	70.00
13/1/14	FY2013	Interim dividend	1,000	0.05	50.00
13/1/14	FY2013	Special dividend	1,000	0.05	50.00
11/4/14	FY2013	Interim dividend	1,000	0.05	50.00
10/7/14	FY2014	Interim dividend	1,000	0.05	50.00
16/7/14	FY2014	Bonus issue 1 for 2	1,500
16/10/14	FY2014	Interim dividend	1,500	0.0375	56.25
15/1/15	FY2014	Interim dividend	1,500	0.0375	56.25
9/4/15	FY2014	Interim dividend	1,500	0.0525	78.75
9/4/15	FY2014	Special dividend	1,500	0.0125	18.75
9/7/15	FY2016	Interim dividend	1,500	0.0425	63.75
18/7/15	FY2016	Bonus issue 1 for 6	1,750
9/10/15	FY2016	Interim dividend	1,750	0.035	61.25
8/1/16	FY2016	Interim dividend	1,750	0.035	61.25
8/4/16	FY2016	Interim dividend	1,750	0.0375	65.63
1/7/16	FY2016	Interim dividend	1,750	0.044	77.00
6/10/16	FY2017	Interim dividend	1,750	0.0325	56.88
12/1/17	FY2017	Interim dividend	1,750	0.0325	56.88
12/4/17	FY2017	Interim dividend	1,750	0.035	61.25
20/6/17	FY2017	Interim dividend	1,750	0.0375	65.63
21/9/17	FY2017	Bonus issue 1 for 4	2,188
11/10/17	FY2018	Interim dividend	1,750	0.0325	56.88
10/1/18	FY2018	Interim dividend	2,188	0.0325	71.11
23/3/18	FY2018	Interim dividend	2,188	0.035	76.58
11/7/18	FY2018	Interim dividend	2,188	0.035	76.58
10/10/18	FY2019	Interim dividend	2,188	0.0325	71.11
9/1/19	FY2019	Interim dividend	2,188	0.0325	71.11
10/4/19	FY2019	Interim dividend	2,188	0.03	65.64
10/7/19	FY2019	Interim dividend	2,188	0.0325	71.11
9/10/19	FY2020	Interim dividend	2,188	0.03	65.64
				Total	1,810.26

上图显示，从2013年直至2019年共收到RM1,810.26的股利，加上现有股份市值 (2,188股 x RM1.92 = RM4,200.96) ，总价值是RM6,011.22，扣掉RM2,200的投资成本后净回报为RM3,811.22或173.24%，年化复利则是18.24%。

再来看看另一个例子：假设把每年收到的股息都在每一年底进行加码再投资，回酬表现又是如何呢？

Date	FYE	Description	No of shares	Div per Share	Dividend
8/7/13	FY2013	Interim dividend	1,000	0.135	135.00
10/10/13	FY2013	Interim dividend	1,000	0.07	70.00
31/12/13	FY2013	Reinvest at RM3.41	1,060
13/1/14	FY2013	Interim dividend	1,060	0.05	53.00
13/1/14	FY2013	Special dividend	1,060	0.05	53.00
11/4/14	FY2013	Interim dividend	1,060	0.05	53.00
10/7/14	FY2014	Interim dividend	1,060	0.05	53.00
16/7/14	FY2014	Bonus issue 1 for 2	1,590
16/10/14	FY2014	Interim dividend	1,590	0.0375	59.63
31/12/14	FY2014	Reinvest at RM2.70	1,691
15/1/15	FY2014	Interim dividend	1,691	0.0375	63.41
9/4/15	FY2014	Interim dividend	1,691	0.0525	88.78
9/4/15	FY2014	Special dividend	1,691	0.0125	21.14
9/7/15	FY2016	Interim dividend	1,691	0.0425	71.87
18/7/15	FY2016	Bonus issue 1 for 6	1,973
9/10/15	FY2016	Interim dividend	1,973	0.035	69.06
31/12/15	FY2016	Reinvest at RM2.49	2,099
8/1/16	FY2016	Interim dividend	2,099	0.035	73.47
8/4/16	FY2016	Interim dividend	2,099	0.0375	78.71
1/7/16	FY2016	Interim dividend	2,099	0.044	92.36
6/10/16	FY2017	Interim dividend	2,099	0.0325	68.22
31/12/16	FY2017	Reinvest at RM2.43	2,228
12/1/17	FY2017	Interim dividend	2,228	0.0325	72.41
12/4/17	FY2017	Interim dividend	2,228	0.035	77.98
20/6/17	FY2017	Interim dividend	2,228	0.0375	83.55
21/9/17	FY2017	Bonus issue 1 for 4	2,785
11/10/17	FY2018	Interim dividend	2,228	0.0325	72.41
31/12/17	FY2018	Reinvest at RM2.19	2,925
10/1/18	FY2018	Interim dividend	2,925	0.0325	95.06
23/3/18	FY2018	Interim dividend	2,925	0.035	102.38
11/7/18	FY2018	Interim dividend	2,925	0.035	102.38
10/10/18	FY2019	Interim dividend	2,925	0.0325	95.06
31/12/18	FY2019	Reinvest at RM1.88	3,135
9/1/19	FY2019	Interim dividend	3,135	0.0325	101.89
10/4/19	FY2019	Interim dividend	3,135	0.03	94.05
10/7/19	FY2019	Interim dividend	3,135	0.0325	101.89
9/10/19	FY2020	Interim dividend	3,135	0.03	94.05
				Total	2,196.73

同样的持股时间，不过收到的股息却增加至RM2,196.73，而现有股份市值则是RM6,019.20 (3,135股 x RM1.92) ，总价值为RM8,215.93，减掉投资成本后净回报是RM6,015.93或273.45%，6年的年化收益率是24.56%，在在证明了复利的威力。

复利法则其实就是股神巴菲特的赚钱理念，但为什么没有人能够复制他的成功呢？巴菲特的回答是：因为没有人愿意慢慢地变富。这个答案非常经典，因为它直指人性，不管放在哪个时代都还是有效，就算很多人都明白这个道理也承认这是真实，但最终具有投资自律和有耐性的人毕竟还是极少数。

试问，有哪位投资人持有Matrix的股份从上市直到今天呢？如果是你的话，非常恭喜你，因为你的投资表现与股神同样出色。如果不是？那请厘清自己的投资理念和目标，如何更有效的达到本身追求的投资收益。

至少，上述的Matrix例子事实胜于雄辩，好过某些人只会冷言冷语而已。