点评EWINT

一如之前管理层承诺，随着2024财年末季业绩出炉，EWINT宣布派发每股5仙的终极股息，将于2025年1月14日支付。至此，从2023年到2025年的三年时间内，EWINT派发了总共50仙的股息，居然比目前股价还要高。也因为大量股息进账，因此这只股票的持股成本也大幅度降至RM0.02，可以说单靠股息就近乎完全收回成本，持股6年的时间计算为年化报酬率高达17.61%，这样的回酬表现实在啧啧称奇。

根据最新的业绩报告，管理层表示会积极脱售库存产品，但却删除掉把多余现金分配给股东的句子，似乎表示EWINT派息行动将会告一段落。其实EWINT的已完成库存也仅剩下295万令吉，住宅和商业单位各占一半。有鉴于新开发项目的盈利能力并不明朗，公司会继续评估地皮的开发可行性，这主要是因为从2020年到2024年9月期间，虽然英国伦敦的建房成本飙升28%，然而房价却仅仅上涨了6%而已，使得EWINT宁愿按兵不动直到市场状况有所改善。

截至今年10月底为止，EWINT的现金部位高达2亿7303万令吉，这还不包括通过联营公司所属的6164万令吉，因此虽然说EWINT连续三季都是净亏，实际上其资产负债表和现金流都非常健康。接下来需要关注的是公司前景和发展目标，除了出售剩余库存之外还会有其他什么更加清晰的企业动作。毕竟如果接下来的两三年内都没有新项目推出，而公司也不再派发慷概股息，对EWINT的股价和市值肯定会有影响，因为对投资者来说这样的股票既没有获利空间，也缺乏买进动力。

EWINT豪派每股33仙股息后何去何从？

就如之前董事部承诺的，日前EWINT宣布派发每股高达33仙的股息以回馈股东支持，总额高达逾7亿9200万令吉，除权日落在9月8日，并于9月29日支付。消息传出后EWINT股价也大热追捧，并创下4年新高。然而，公司豪派股息的决定背后有什么意义吗？根据管理层早前的解释，EWINT主要专注于将已发行的股票、现金和生产价值释放出来，这笔股息是扣除掉为公司预留的必要营运资金需求后，把多余的现金分配给股东。不过，一般上的公司都会选择保留更多现金储备以作长期打算，比如说像EWINT这样的产业股，是否该保留部分资本来收购更多地皮或物色并购计划的潜在机会呢？

根据最新年报披露，EWINT持有的地皮落在澳洲，大约仅有9,657平方米（账面数额达逾2亿令吉）；反而通过英国联营公司间接持有的地皮更多，高达203,216平方米或等于50英亩（账面数额为逾27亿令吉）。地库储备似乎不大，不过考虑到地点是落在澳洲和英国，项目总开发价值肯定比账面数额更加高。然而，由于会计制度的关系，EWINT的资产负债表和损益表仅披露了其在联营公司的投资净值和盈亏分享数额，其在合营公司间接持有的地皮并没有反映在资产负债表上，这或许低估了EWINT未来长期发展和潜在获利机会的价值。

其实，EWINT在2023财政年首7月的总销售高达9亿令吉，放眼今年的销售目标可达14亿令吉，今年的财务表现预计不会太差。由于市况不见改善，公司也并不急于推出新项目，因此目前都专注在脱售产品库存以及评估可行性的新项目。随着英国政府连续加息来抑制通膨，贷款利率不断上涨也打击了英国房产销量。对EWINT来说，保持审慎态度，等待市场复原是无可厚非的。另外，随着现金部位已经获得强化，估计公司会在今年赎回剩余的回教中期票据，到时候能节省更多的融资成本并改善营运表现，而EWINT的资产负债表也更为健康，有助于公司的长远规划。

说回这一次的慷概派息，个人相信在9月8日除权后，EWINT的股价将会调整至30多仙并为期一段时间，直至公司的盈利前景有所改善。对部分投资者来说，现在或许是趁机退场的机会，毕竟EWINT也不可能每一年都会派发这么高的股息，而且目前股市久久不见明朗化，套现离场也是比较可行的选择，这取决于投资者本身可以承担的风险能力以及这档股项是否值得长期持有。

季报分析 | EWINT 1Q23业绩探讨

EWINT在2023财政年首季报亏3082万令吉，与之前不同的是，这一季度亏损最主要原因是英镑兑令吉走弱，导致公司蒙受2597万令吉的外汇损失，拖累了整体获利能力。管理层就认为，英镑在首季后已经升值，若接下来汇率可以保持当前水平或继续走强，该公司就可在接下来的季度扭转首季认列的外汇亏损。此外，营业额减少也是导致盈利下滑的因素，首季仅卖出澳洲项目的剩余单位，因此整体销售表现不及去年同期。

EWINT为2023财政年设定的14亿令吉销售目标，在首4个月已经取得5亿2400万令吉，主要来自于英国联营项目如Embassy Gardens（1亿2500万令吉）、Wardian（6700万令吉）、London City Islands（6300万令吉）和Oxbow（3300万令吉）的贡献。管理层明确表示，公司会专注出清已完成的单位库存以加速收回现金。随着EWINT在英国的联营公司（EcoWorld Ballymore和EcoWorld London）财务状况大为改善，EWINT在这个季度收回了2亿9488万令吉现金，使得EWINT的净现金状态从去年10月底的1亿7252万令吉提高至今年1月底的4亿4626万令吉，并预计还会在一年之内陆续收到大约4亿6530万令吉的现金。随着现金部位大幅度提升，EWINT也因此计划如果今年的销售达标以及获得监管单位批准，董事局有意在今年底之前向股东派发高达9亿令吉的现金盈余，或相等于每股37.5仙的股利。这个惊喜消息也点燃了市场和投资者对EWINT的兴趣，虽然业绩不利，但是股价反而在业绩出炉后扶摇直上，从3月22日闭市的42仙升至目前的50仙水平。

从目前收集到的资料来看，EWINT似乎没有推出任何新项目的打算。公司在澳洲的项目已经获批，不过因市况不明朗而处于检讨中。同样的，公司也还在研究着英国现有项目的可行性。这意味着接下来EWINT将继续保持亏损状态，不过公司持有高额现金，因此完全无损其财务状况。由于俄乌战争造成的供应链中断以及原材料成本上涨，导致公司需要重新调整现有项目的建设成本造成毛利下降；而高利率和高通胀也严重影响了买家的购房能力，因此EWINT也提供具有吸引力的优惠配套以实现销售目标。EWINT在首4个月的产业销售额就已达到全年目标的37%，因此相信销售目标能够达成，这或许对持有EWINT股份多年的投资者应该会感到高兴，因为自EWINT在2017年上市后股价就持续下跌，今年即将派发的特别股息至少让长期持有者终于得以收回一部分的资本或现金了。

季报分析 | EWINT 3Q22业绩探讨

EWINT在最新业绩表现依旧没能获得改善，已经连续四个季度踩雷了，尤其是联营公司持续陷入赤字，从首季亏损398万令吉扩大至3695万令吉。根据管理层的解释，这主要归咎于Kew Bridge的先建后租项目扩建工程带来较高的建筑成本造成项目赚幅重新调整。另外，销售额也按年骤降72.9%至3450万令吉，因为澳洲的产业项目如West Village和Yarra One都已在上个财年交付，使得本财年交付数量大幅度减少，业绩也因此受到影响。虽然如此，公司总裁兼总执行长拿督张良成却乐观看待未来展望，因为截至8月杪为止，公司的产业销售和预售高达20亿9000万令吉，是自2018年财政年后的最高纪录，而Embassy Gardens和London City Island两大项目销售比重最高，分别取得6亿2500万令吉和3亿4500万令吉，至于新推出的项目New Road Triangle也受到市场欢迎，仅在8月份就取得了2亿6800万令吉。随着首10个月的销售加上预售就已经超过20亿令吉，提前达到企业所设定的20亿目标，这也让管理层对未来相当有信心，并认为在接下来的两年之内有望转化为更高现金来再投资于未来项目以及派发股息来回馈股东。

如果仅是看EWINT的损益表，似乎会觉得公司表现惨不忍睹，可是继续看下去公司的资产负债表和现金流量表却又不是那么的差。EWINT的负债与股权比率从2021年10月31日的0.20倍成功改善至今年7月31日的0.07倍，因为公司在今年首9个月就从联营公司收到3亿2855万令吉，并利用这笔资金来还债将近6亿6335万令吉。因此公司债务从2021年10月31日的9亿令吉下降至今年7月31日的5亿1075万令吉，足足减少了43.3%！从公司给出的数据显示，基本上以英镑融资的外债都已经还清了，剩下的债务主要是本币计价的回教中期票据。而债务迅速下降也帮助公司的利息支出从去年首9个月的4374万令吉减少至今年同期的3341万令吉，减缓利率上升的融资成本。随着联营公司的现金流已经获得改善并有能力缴还EWINT借款，管理层就估计公司在2023财政年初能够转为净现金状况。

英国的全国平均房价在8月份再次飙升，平均房价为294,260英镑，比7月上涨0.4%再创历史新高，但与前几个月出现的房价增速相比，涨幅相对放缓。业内人士就警告，夏季英国经济形势恶化以及能源账单的上升可能会让购屋者更加谨慎。物价飙涨危机已经全面侵入英国家庭的每一个生活层面，在利率上升和房价上涨之际，将使更多买家无法负担得起房产。尽管有房市降温的警告，但很少有分析师预计房价会在短期内暴跌，甚至预测房价可能会从市场上的新房供应紧缩中获得一些支撑。EWINT表示市场依然充满挑战，供应链中断、建设时间延长、完工延迟、价格飙涨以及成本增加等皆造成公司在英国的数个项目赚幅受到影响，因为成本价格上涨的速度超越了房产价格增长。此外，供应链问题将继续加剧成本压力和拖慢建筑工程进展，继而推高整体房产发展成本，而且，升息或将进一步扩大成本高涨和房价增长之前的差距。实际上，这也反映在EWINT的未入账销售已经从去年同期的16亿3700万令吉放缓至本季的9亿4900万令吉，上述提及的新销售极有可能需要更久时间才会转为收入和现金流。

高盛集团预计英国经济将在今年末季陷入衰退，而随着能源成本飙升，明年英国经济有出现大幅度萎缩的风险，GDP可能会收缩3.4%。然而，经济衰退疑虑不太可能阻止英国央行进一步收紧货币政策，英国央行在8月份初就已经将利率提高50基点至1.75%，为27年来最大规模的加息。虽然英国通膨率已经从7月的10.1%回落至8月份的9.9%，但是通膨指数仍然高得令人不安，有专家就预测，至2023年初英国的年度通胀率可能达到15%峰值，因此投资者押注央行还会继续加息抑制通胀，官方利率预计还会上升至今年年底至少3%。英国第3位女首相特拉斯刚上任就率先宣布首项重大政策，向国会提出家户能源费用上限一年不超过2500英镑的计划，并为企业提供同等规模担保长达6个月，实施两年直至2024年，这项补助计划预算可能高达1500亿英镑。一般家庭可因能源费用冻涨而受惠，平均一年省下1000英镑。此外，特拉斯也主张通过减税改革来重振经济增长，承诺取消对大公司增加企业税的计划并取消对工人和雇主征收的工资税。然而，一揽子计划的规模却可能吓坏了市场与投资者，因为英国的公共财政仍然受到政府巨大的新冠疫情支出拖累，公共债务占GDP比例将近95%，高于新冠大流行之前的约80%，这也让英镑兑美元的表现比大多数其他主要货币都要差，今年来汇率就已经贬值了15%。

未来EWINT的业务表现如何，很大程度取决于英国是否能够克服经济挑战和压制通胀，因为房地产业在历来的宏观经济中都起到至关重要的作用，每次的经济繁荣或衰退都与房产有关。而资金流动性收紧和激进加息动作，可能打击英国经济，进一步影响到房产的投资情绪以及购屋者的负担能力。

季报分析 | EWINT 2Q21业绩探讨

EWINT在本财年次季表现平平，营业额和净利按季下滑64.5%和79.8%，分别为1亿756万令吉和1130万令吉。次季营业额主要来自澳洲的West Village和Yarra One项目陆续移交单位给客户，以及子公司为英国产业项目提供营销服务费用。至于联营企业因为交屋数量减少，净利也从前期的5309万令吉跌至至2889万令吉。

EWINT展望未来依旧保持信心，管理层指出，英国和澳洲产业市场的本地需求日趋复苏，其中EcoWorld London销售从去年同期的900万英镑大增至本季的2400万英镑；而澳洲West Village销售也从去年同期的100万澳元大涨至本期1500万澳元，不过最主要原因还是去年这段时候全球经济与市场都受到新冠疫情肆虐而表现萎缩所致。

受到国际边境持续封锁影响，海外买家青睐的传统项目销售遭到打击，但随着国际客源市场开始接种疫苗，加上上班族开始重返公司办公，这将提振伦敦和墨尔本市中心地区产业销售。同时，随着英国和澳洲及其他主要市场开始好转，EWINT也将推介更多的营销活动。2021财年22亿令吉的销售目标维持不变，目前首7个月的新屋销售已经达到7亿5300万令吉了。

EWINT的最大产业市场 - 英国疫苗接种速度良好，将近70%人口已经接种第一剂，而完全接种疫苗的人口也超过50%了，英国政府也公布会在7月19日全面解封，包括取消在公共场所须戴口罩的规定、不再限制社交聚会人数、不再要求社交距离、所有经营场所可以恢复营业、不再要求居家办公等等。然而面对更具传染性的Delta变种病毒，英国确诊病例急速增加，从5月的最低千多宗，已经飙升至目前的两万多宗，幸好确诊率并不高，接种疫苗对群体还是起到保护作用。英国首相鲍里斯约翰逊对此解释，现在英国显然已经通过疫苗接种计划取得许多进展并降低致死率，如果现在不解封，还要等到何时？也有人表示，新冠病毒永远不会消失，无论是否接种过疫苗，我们的余生中将不可避免地反复面对它。

英国传染病专家也认为，人们需要接受新冠病毒的存在，我们将无法完全阻止其传播，我们现在正处于管理病毒的阶段，现在应该更多地强调复苏，解决非新冠患者治疗的积压问题，处理经济后果和失业问题，以及疫情造成的情感和心理健康损害。

由此得知，即使疫情再恶化，英国政府也不大可能再次推迟解封计划。随着建筑活动获准重开，EWINT的先建后租 (BtR) 项目如Barking Wharf和Kew Bridge以及公寓单位的Millbrook Park和Embassy Gardens将继续展开，估计会在本财年开始交付。

EWINT与Barrymore联营的英国产业项目如London City Island和Wardian London在下个季度将继续交出更强劲表现，几乎肯定会写下单季盈利新高，否则在截至今年4月底为止的保留盈余为负（1268万令吉）的情况下，EWINT怎么能够在7月份派发每股5仙、高达1亿2000万令吉的特别股息给股东呢？

EWINT | 今年能创净利新高？

EWINT在2020年首季产业销售为3亿1400万令吉，高于2019年首季的1亿2000万令吉，主因是伦敦对高端产品的需求复苏，如EcoWorld-Ballymore的销售额就录取2亿4600万令吉，高于去年同期的8900万令吉。EWINT也设定了2020财年22亿令吉暂定销售目标，管理层对此表示，一旦世界各国政府成功遏制新冠肺炎疫情扩散，市场状况开始正常化，企业将重新评估这一目标。其实EWINT原本就设定2年60亿令吉的销售目标，然而2019全年仅录得11亿令吉，因为高档房产销售受到英国脱欧因素的影响，而现在随着疫情肆虐加上英国和澳洲都采取封国措施，企业也只能下调目标以反映现状。

管理层表示，自2018年首次完工以来，截止今年1月31日，企业已经交付超过1200个私人住宅单位，管理层认为交付数量预计将在本财年进一步增加，主要受到英国的伦敦城中岛 (London City Island) 和伦敦Wardian大楼、澳洲悉尼的West Village和墨尔本Yarra One的项目完工推动。因此，这4项计划总值高达47亿5000万令吉的有效未来营业额很大部分将在本财年转化为收入和盈利，从而降低负债和带来可观的现金流。澳洲房产计划是EWINT的资产，因此本财年将会首次看到真正意义上的营业额会被认列在损益表，估计为4亿澳元或相等于13亿令吉。至于伦敦城中岛和Wardian大楼则是和Ballymore联营合作，也会在本财年贡献更高的盈利份额。

虽然截止今年首季EWINT的股东盈余还是负数，累积亏损为1亿3115万令吉，但是管理层却信心满满，认为2020财年会交出更好的获利表现，从而兑现本财年首次派息的承诺。如果上述的房产计划顺利移交房屋的话，企业确实能再创下净利新高。

至于EWINT的另一项业务 - 先建后租 (Build-to-Rent, BtR) 目前而言贡献不大，虽然企业没有透露相关更多讯息，不过翻阅其最新年报第128页，可以轻易找到主打BtR业务的联营公司EcoWorld London在2019年的营业额和净利分别为1亿3349万令吉和53万令吉，EWINT持有70%联营股份，因此分得38万令吉收益，可见BtR的整体贡献还是相当之小。管理层有透露过目前拥有超过3000个BtR住宅单位，高达5亿令吉总值，为接下来几年提供清晰的盈利可见度。

去年执行副主席丹斯里刘启盛就指出这项业务的赚幅比公开市场买卖来得低，不超过10%，不过所需的成本相对比较低，可以为企业提供稳定的经常性收入和现金流，因此管理层会积极扩大在伦敦的这项新业务，作为中长期的主要增长动力。企业也定下未来5年打造1万间出租单位的目标，为此EWINT在去年12月与Invesco签署了一项3亿8900万英镑 (21亿令吉) 的合约，以在英国建造大约1000个BtR单位。

早前英国中央银行发文警告，受到新冠病毒危机的影响，英国经济将出现前所未有的衰退，预计全年经济萎缩14%；另外很多企业陆续倒闭，导致失业率也将从目前的4%攀升至9%以上，申领救济金人数急剧增加。报告称，即使疫情封闭限制逐步解除，社会经济不会很快恢复正常，消费者仍将保持谨慎，不会完全适应和投入新的生活，或许直到明年夏天社会活动才会完全恢复，因此预计英国经济增长将在2021年底才会反弹。澳洲也好不到哪里去，今年国内生产总值估计将萎缩3.3%，为30年来首见衰退。诸多利空因素将抑制人民的买房欲望，进而影响到房产业的表现。然而我却认为，不管怎样人们最终还是有必要拥有或租赁房屋，尤其目前仍然很多人都被关在家里，无论是在家隔离还是居家办公，人们逗留在家里的时间都比过往任何时期都还要久，一些企业甚至开始探讨永久居家办公的可实行性。EWINT的BtR业务提供更有伸缩与便利性的同时，租赁价格也比买下一间房屋的成本便宜得多了。

无论如何，以目前情况来看，很难去预测EWINT是否能取得创纪录的财务表现，因为疫情带来的冲击和不确定性太大，多少还是会对EWINT的高档产业销售造成影响的，至于BtR业务尚处于前期萌芽阶段，因此其贡献比重不会太高，然而随着BtR市场在英国市场成长迅速，EWINT能否借此良机奠定其在英国的市场领先定位，EWINT的团队能力和执行效率将是最大关键。

EWINT的估值法

今早从Fundsupermarket网站得知，EWINT刚刚推出了为期四年的未评级回教中期票据 (Islamic Medium-term Note, MTN) ，面值达2亿7000万，发行日期为5月14日。EWINT早在去年4月27日就成立面值达8亿的回教中期票据计划筹资，主要是支付营运资本需求以及融资计划。

以下是整理出来的有关资料：

	发行日期	期限	面值 (令吉)	年利息率	年利息数额 (令吉)
1	27.4.2018	5年	1亿8000万	6.65%	1197万
2	25.10.2018	3年	3亿5000万	6.40%	2240万
3	14.5.2019	4年	2亿7000万	6.40%	1728万
			8亿		5165万

从以上数据得知，EWINT每年需要为此支付的利息高达5165万，企业是否有足够的盈利来偿还这笔利息数额呢？在上个财政年末季报告管理层就有提及，高达66亿1500万的未入账销售可在未来三年时间内开始认列营业额和盈利，并冀望在2019和2020财政年达到60亿总销售的目标。我们做个估计，假设2019至2021年EWINT的平均营业额为22亿500万，并以预计15%盈利率来计算的话，一年可取得3亿3075万的利润，按照盈利和利息费用比例为6.4倍，形成很大的安全边际，债券投资人可不必担心EWINT付不起这笔利息。要注意的是，以上利润计算可还没有包括EWINT在英国的联营产业项目收入贡献。

另一方面，我们也可以透过企业的市值和负债规模进行计算，EWINT拥有8亿的债务，而目前市值大约为16亿，正好是债务的一倍，换句话说，企业价值至少还有50%的下降空间，基于投资债券非常安全，足以保证债券持有人能够如愿赚取固定收益。

然而，如果我们有信心EWINT可以在接下来的三年里每年都能取得至少3亿3075万的盈利，远远高于过去几年的财务表现，为什么我们还要认购债券只是稳定赚取那5165万的利息呢？预期获利能力高于债券现行利率的部分也可以提供非常可靠的安全边际，尤其是目前EWINT的股价为RM0.665、远低于过去几年平均价格的时候。若支付价格足够便宜的话，也能缓冲未来预期获利下跌的风险。

无论是投资债券或者股票甚至持有现金，都有各自的回报和风险，但通过估值比较，至少我们推算出哪个选择最好对我们也最有利，尤其是在目前股市情绪不佳、经济前景欠好的情况之下我们要如何持续创造最佳的投资回酬？

EWINT强势进军英国BtR市场

EWINT在2017年初准备上市之前，集团派发的招股书中并没揭露进军英国建房出租 (Build-to-Rent, BtR) 新市场的概念。随后EWINT在其2017年财务报告首次提及BtR，指出英国BtR和政府推出Help-to-Buy计划成功推动当年英国房产的销售，甚至比2009至2012年还要高。相信在这段期间，EWINT也敏锐地从中看到商机与市场潜能，并开始作出部署与布局、野心勃勃准备启动BtR项目。

很快的在2018年3月，EWINT以6376万英镑 (约3亿4847万令吉) 向英国企业Willmott Dixon收购其发展臂膀Be Living的70%股权成为EWINT新联营公司，并重塑为EcoWorld London以发展12个项目，其发展总值预计超过26亿英镑 (约138.9亿令吉) 。EWINT终于借此机会正式踏出进军BtR的第一步。

2018年12月初，EcoWorld London与北美退休基金 - Invesco实业签署正式协议，以3亿8900万英镑 (约21亿令吉) 向后者脱售Kew和Barking两地的1000个BtR项目的住宅和商业单位。EWINT发文告表示，相关脱售计划将使集团可回收6600万英镑的土地成本，而与地基工程捆绑的额外金砖付款 (Golden Brick payments) 将在Invesco实业取得剩余建筑成本融资后的6个月后支付。据悉这是英国其中最大宗的单一BtR协议，这项标志性交易进一步印证国际投资者对集团品牌的信心，并认同集团交出高素质房产的强稳品牌。

EWINT执行副主席丹斯里刘启盛表示，EWINT在英国发现BtR的巨大潜能，这项交易是迈向快速崛起BtR策略一步，并将是驱动EcoWorld London的重大增长。EcoWorld London首席执行员张良成表示，除了上述两地，集团也鉴定其他更多地区开展BtR计划，势将稳定和强化EWINT的收入与现金流。

目前，两项发展项目已经动工，新房屋预期可从2020年后开始提供租赁服务。作为长期协议的一部分，EWINT也将代Invesco实业出租和管理相关单位的租金。同时，两个发展项目标志着EcoWorld London扩大英国发展计划的第一步，也展现集团创造高度易居住宅，甚至是强大地方营造的能力。

值得一提的是，上述协议为EWINT在未来5年崛起成为伦敦领先组屋业者奠定基础，而集团也已经鉴定其他潜在项目，以期在未来为更多机构投资者伙伴带来更多的BtR房屋。

张良成表示，集团看到伦敦市民理想房产与市场现有房产存在明显的差距，特别是针对租客人口量身打造的房屋，而集团立志要扭转这样的局面。目前，伦敦领先的BtR公司拥有不足5000户房产，而EWINT放眼在未来5年内取得超过10,000户新建房产，崛起为BtR市场领导。

刘启盛指出，基于可负担租赁供应不足，BtR是伦敦当前最稳定和快速增长的产业环节，而随着大型国际基金积极探讨英国优质BtR商机，领域未来前景将越发光明。不管英国脱欧洽商结果如何，BtR市场仍有强大抗衰退潜力，并将持续录得较其他环节更强劲增长的信心。他补充，除了庞大增长潜能，BtR的远期融资模式也将使得集团仅需向借贷方或股东筹措少量资金，让集团可在无须对资产负债表带来太大压力的情况下，同时发展数项计划。EWINT将持续投资英国BtR业务增长，视BtR为集团崛起为全球产业集团目标的基石。

接下来EWINT也计划在伦敦购买更多地段以在未来5年内再建造5000间BtR房屋。在此之前，集团在伦敦现有的12个地段有望交付约4000个单位。刘启盛说，英国脱欧事件使得英国房产领域蒙尘，也进一步导致房市销售低迷，但出租市场仍潜力无限。他表示，外国与本地的情况不同，比起拥有房屋，外国人更青睐租房。他也认为，美国出租市值逾兆美元，英国目前仅有百万美元，足以见得市场潜力。

根据CBRE市场调查，英国的BtR投资目前只达24亿英镑，远比美国一年达1030亿英镑相当低。在此未来成长潜能之下，北美基金积极在英国追寻BtR契机，未来5年每年投资值可增长4倍至100亿英镑。

无独有偶，新加坡房地产巨头凯德置地 (Capital Land) 在2018年5月宣布未来5年对英国房地产市场投资25亿英镑，主要投资在BtR、酒店、服务式公寓等领域。细节方面，凯德表示未来5年将对整个欧洲投资30亿英镑，其中20至25亿英镑投在英国，今后每年将对英国投资5亿英镑。

EWINT将采取按部就班策略，助伦敦出租市值提高至数十亿美元成为领头羊。刘启盛指出，BtR项目成本更少，因投资者在签订协议后会立即支付土地成本，然后依据完工阶段逐步支付，这与公开市场销售的模式恰好相反，因此也减少了筹资问题如营销费用和融资成本。他补充，集团已与其他退休金和财富基金进行认真协商以获得更多BtR项目。不过在找到机构投资者购买前，集团不会建造BtR项目以降低发展项目的风险。

张良成也进一步解释，BtR项目一般需要两年半的时间来完成。虽然其赚幅不比先建后售来得高，不过换算内部收益率却很高主要是省了很多营运成本。另外，BtR模式也为发展商带来很多优势尤其是在现金流动方面。若按照英国一般房产建造进展，完工阶段必须要至少75%才能收到付款。

简而言之，EWINT对开拓英国BtR市场相当有信心，凭着其强大团队的经验和能力以及充裕的投入资金，绝对有能力在英国房产领域抢占一席之地。虽然面临英国脱欧事件、英镑汇率疲软等外围因素，不过BtR模式具备长期抵御房产市场波动的能力，进而为集团创造可靠而稳定的收入与盈利。

Build-to-Rent | 英国房产新趋势

从低价单间到附加设施，建后出租 (Build-to-Rent, BtR) 公租房街区已迅速成为英国炙手可热的投资项目。

英国传统的建后出售 (Build-to-Sell) 发展商和投资机构这两年纷纷转向BtR，这个转型最直接的影响就是造成机构房东和个人房东形成直接竞争，冲击个人投资客一直以来的买房出租 (Buy-to-Let) 模式。

BtR指的是大型机构开发完住宅项目后只租不卖的投资模式。广义的BtR包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等，其投资者一般是大机构，普遍采取自持物业方式，以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权，再以机构房东的形式进行出租和管理，大大提高了租客和管理效率，在出租市场上同买房出租形成竞争。

英国BtR之所以爆发，主要和以下三个原因有关：

1. 英国年轻租房一代崛起
英国年轻一代超前消费和不储蓄的习惯造成他们存不下来首付、买不起房。即便英国政府出台Help-to-Buy购房补助计划、5%首付购房等优惠政策，并对二套房买家征收额外的3%印花税，降低了首套房印花税，又制定了本地人购房优先的海外限购，加上英国贷款利率非常低，但购买房屋对大部分英国人来说还是经济负担太大了。

另外，英国严格的租赁同权，英国年轻人对房屋拥有权看得比较开，租房比率也因此较过去几十年飞涨。PWC预测到2025年，大约60%的伦敦人将成为租房一族，崛起的租房一代为BtR提供了广阔的市场需求，尤其年轻一代更喜欢这种低投入、高灵活度的租房生活。

2. 抗周期、退出灵活
除了需求增长，BtR本身很强的抗周期和抗风险能力也是机构投资者看重的。BtR和快进快出的房屋开发买卖不同，是赚现金流的长期生意。对于发展商来说，相比传统的卖房退出，BtR更能抵御经济周期的冲击。

可以理解的是，如果发展商一直走建后出售的策略，其实非常吃周期，一旦市场行情不好，销售不顺利，对发展商就非常不利。

对于BtR来说，如果遇上行情不好，发展商可以选择持有出租收取租金，而后等市场转好再寻求退出或继续自持。至于退出的方式，英国的BtR项目可以整体打包出售给保险公司、主权基金等大型投资机构，或者包装成REIT上市。

3. 英国政府大力支持
英国政府也鼓励机构投资BtR。从国家层面来看，英国政府接受到大部分英国人可能一辈子买不起房的现实后，近两年开始大力推广BtR，希望至少能让英国人有尊严地租一辈子。

政府在2017年2月7日发布的英国住房白皮书 (Housing White Paper) 更是指出BtR为英国房产市场提供了多样化的选择，是英国住房供应市场非常重要的一环。白皮书建议对BtR的租客租赁期限延长，由目前的1-2年提升至3年以上，打造家庭友好型的居住节奏，让租客更有家的感觉。

英国首相特蕾莎梅在白皮书中写道：“我要修复这失衡的市场，提供可负担的住房。人民要有安全感，需要对未来作出规划。我们要在人们想居住的地方，建造大家更喜欢的房子。我们鼓励住房机构与当地政府建造更多的住房，同时致力于吸引新的投资商进入住房建设市场，包括出租型住房模式。“

从白皮书指引上来看，英国采取持续完善房屋租赁市场政策，加强租客与房东双方面保护，加强对租约式房屋拥有着权益的保障来促进租赁市场规范发展，同时加强区域住房状态监控，打击高空置率的住宅。

税收方面，BtR主要由机构持有，相比个人房东政府更容易收税。

2017年11月的秋季预算案中，财长哈蒙德代表英国政府宣布将对BtR市场投资80亿英镑，英国政府的政策支持吸引了来自世界各地的投资机构涌入英国BtR市场，也彻底带火这一新兴领域。数据显示，仅2017年，英国BtR市场就吸引到62.7亿英镑的投资，比2016年同期增长25%。预测至2020年，英国BtR市场将获得总计500亿英镑的投入。根据估计，未来6年英国BtR领域投资增长将超过180%，未来3年会有近80万英国居民搬进BtR。

英国BtR市场相比美国欧洲起步较晚，但正是因为起步晚，各大大型机构都想来分一杯羹。

当前英国BtR市场中，投资者背景比较多样，有英国本土大型房地产开发商、在欧美拥有BtR开发经验的外来开发商 (做前期开发工作) ，也有各大主权财富基金、保险和养老金投资机构 (做后期接收建成的BtR) 。

BtR模式在马来西亚尚属于前所未闻，不过有一间上市公司却已经在英国打进BtR领域，它就是业务专注在海外发展房产项目的EWINT。2018年EWINT一连串的积极动作和布局成功进军英国BtR领域，而这类型的发展将是EWINT在英国伦敦的主力项目，开发更多的BtR房屋进而成为领域领头者以符合未来市场成长趋势。

英国消费者对以租代买的住房模式的认可、完善的法律制度来规划整个市场的操作以及政府对BtR的认同与支持都是助推英国住宅租赁市场稳定发展的重要原因。我国首相敦马哈迪希望政府能在10年内兴建100万间可负担房屋并号召私人界积极参与，不过BtR或许也是我国可以在房地产市场方面借鉴和参考的，尤其是在解决产业滞销、人民买不起房、市场供应与需求失衡等问题。