TNLOGIS是否被低估了？

TNLOGIS（8397，主板交通物流股）在最新业绩意外报捷，FY2023末季净赚2710万令吉，按年飙涨11倍，营业额按年增长4.6%至1亿8494万令吉，此外税前净利率高达15.6%，对比去年同期仅取得4.1%而已。如此不寻常的表现有必要查看其季度报告。果不其然，原来管理层在今年3月委托了第三方进行物业重估工作，因此公司的不动房地产市值取得一次性的3429万令吉收益，才是公司净利飙涨的最大因素。如果排除掉这一笔市值变动收益，公司在经营方面实际上是亏损的。值得关注的是，TNLOGIS的借贷成本过于庞大，全年高达4547万令吉，相等于营业额之6.3%左右，严重侵蚀公司赚幅。而截止今年3月底，TNLOGIS的债务更是高达12亿9403万令吉，主要是用来融资收购地皮以扩大仓库规模，然而最近几年公司的核心业务 - 物流仓库服务面临剧烈挑战造成盈利减少，同时流动资金入不敷出，削弱了公司的还债能力。目前TNLOGIS的资本负债率就高达1.43倍，多少让投资者对公司的财务状况感到担忧。

随着融资成本加重和债务过高，投行分析员就认为目前是TNLOGIS通过产托模式分拆仓库资产上市的大好时机了，既能加强其现金储备的同时也能节省利息支出，进而改善获利能力。根据早前The Edge报道，TNLOGIS产托估值大约7亿令吉，有助于释放公司物流业务的真正价值。一旦上市成功，TNLOGIS不但可以减轻负债，同时接下来也无须再行借贷来开发面积达300英亩的士年纳科技园物流中心 (Sedenak Tech Park) 。TNLOGIS是在去年与柔佛机构签署联营协议，以51:49股权分配来共同发展和管理该区。当时公司董事经理王泳越就预计会在未来12个月内将发展蓝图准备好并提呈给州政府，预计在2025年获得相关单位批准后的3年内开始建造物流工业园。

目前TNLOGIS的每股净资产为RM1.74，远远高于目前的股价，然而一旦仓库资产分拆上市真的成事，却有必要重新评估其价值了，类似情况一如去年AME（5293，主板建筑股）进行分拆AMEREIT（5307，主板产业投资信托股）期间，一度推动前者股价飙升直至后者正式于去年9月20日上市。到目前为止，虽然TNLOGIS没有对此作出任何回应，不过从其财务状况来分析，公司分拆仓库资产上市确实是当下最好的筹资方式了。