浅谈公积金局和国库控股

2月16日公积金局宣布派息率6.15%，超越市场预测，给人民带来了惊喜，不意却惹来了前首相兼财政部长拿督斯里纳吉的质疑，他认为公积金局在没有计算所持股票亏损率的情况之下就派息。本月初，国库控股宣布2018年税前亏损高达62亿7100万令吉为10年来首见，更是被纳吉贴文批评希盟政府治理不当导致投资失利。

本文的原意并不探讨孰是孰非，不过却尝试了解公积金局和国库控股的特点和区别，我们才能进一步作出客观的判断与分析。

1. 基金规模
公积金局去年的总资产已累积至8366亿5000万令吉，未来几年将会超越1兆令吉，规模也将比国内生产总值还大。

反观国库控股的规模就比较小，净值调整 (Net Worth Adjusted, NWA) 从2017年的1160亿令吉减至2018年的910亿令吉，可变现资产值 (Realisable Asset Value, RAV) 也从前期的1570亿令吉下滑至1360亿令吉。

2. 投资策略
公积金局会持续根据战略资产配置 (Strategic Asset Allocation, SAA) 进行长期的多元化战略，尤其当市场有许多不确定因素的时候，他们有能力面对任何短期的不确定因素。公积金局作为长期基金，相信股票仍是强化会员回酬最重要一环，因此当股市下行时，正是基金趁低吸纳的良机以攫取长期回酬奠定基础。

国库控股今年将专注执行投资组合再平衡策略，以及强化财政水平工作。为此集团将为双基金架构拟定政策、指南和程序，以及重组与强化内部能力来传递新方向。

国库控股将通过商业 (Commercial) 和策略 (Strategic) 的双基金架构来达成促进大马长期财富基建的目标。商业目标将专注促进金融资产，以及多元化国家收入来源；而策略目标则是持有能为国家经济带来长期效率的战略资产。据悉，商业投资作为国际财富基金占了70%，策略投资则作为发展型集团占了30%。

3. 总资产类别
国库控股与公积金局的差别在于前者是股票投资者，股票占总资产比重之90% (60%上市公司加30%私募投资) ，其余10%则为产业，且没有公积金局的保本限制。

而公积金局在2018年的股票投资占总资产比例为39%，大马政府证券、贷款和债券比重则占了50%，剩余为货币市场 (6%) 和不动产和基础设施 (5%) 。

4. 旗下持有资产
截至2018年12月，公积金局10大股票持股率依序为马建屋 (63.77%) 、兴业银行 (40.62%) 、马资源 (35.48%) 、马电讯 (16.50%) 、Axis产托 (16/09%) 、亚通 (15.78%) 、数码网络 (14.82%) 、双威产托 (14.81%) 、MBM资源 (14.66%) 和IJM (14.65%)。

国库控股方面，商业基金资产涵盖联昌集团、亚通、IHH医保和阿里巴巴等上市公司，以及The Holstein Milk公司、大马永明人寿 (Sun Life) 、WeLab和Palantir等私募资产。

策略基金包含马电讯、国家能源、马航、南北大道公司和大马机场等战略资产，以及Silterra私人有限公司、伊斯干达投资公司、大马伊斯干达松林制片厂 (Pinewood Studio) 等发展型资产。

5. 投资收入和盈利
股票仍然是公积金局的最大收入来源，比例占到57.55% (292亿8000万令吉) ，依序为固定收入之36.12% (183亿8000万令吉) 、不动产和基础设施之4.13% (21亿令吉) 以及货币市场之2.20% (11亿2000万令吉) 。

至于国库控股的2018年股息收入和脱售盈余分别为28亿令吉和14亿令吉，均比2017年之31亿令吉和28亿令吉表现逊色。

更甚的是，国库控股全年税前亏损达62亿7100万令吉，比较前期为税前盈利28亿9600万令吉，尤其资产减值从23亿令吉飙升2.17倍至73亿令吉。

6. 海外投资
2018年公积金局的海外投资从前年的28%跌至26.7%，投资收入比例也从前期的41.45%减至37.52%为191亿令吉。目前公积金局开始小额投资巴西和哥伦比亚等拉丁美洲市场，并从中学习，唯有在对相关市场越发了解和熟悉后，才可能逐步增加投资力度。

国库控股截止2017年12月的海外投资资产占资产价值的45%。近期消息传出国库控股希望减少其在伦敦、孟买和硅谷等海外地区的实际存在，并考虑脱售一些外国资产和科技投资以筹集资金。

7. 基金目标
公积金局致力于派发高于通膨率的股息回报，以维持和提升会员存款的长期价值，协助会员拥有更好的退休生活。首席执行员东姑阿里查可利认为，尽管会员基本存款额提高，但退休金不够用问题依旧存在，因此决策者应关注的是薪酬增幅与通膨一致，以确保国民退休生活无忧。

国库控股作为大马的主权财富的基金，将专注支持政府的经济政策，当中包括通过削减非策略资产的股权和撤回离岸业务如伦敦等海外投资，以提供政府更多现金或股息。国库控股将重新平衡现有的投资组合，不在短期内出售资产或股票以赚取现金，而是将国库控股变成国家的重要收入来源，以持续补充联邦政府的年度预算。

8. 派息率
公积金局承诺每年派发至少是通货膨胀率外加2%实际利息的回酬目标。2018年传统公积金储蓄户头派息6.15%，总额为430亿令吉；而伊斯兰公积金储蓄户头派息率则是5.90%，总额为43亿2000万令吉。

国库控股则放眼在5年之内实现高于通货膨胀率3%的回报。不过随着投资组合的重塑，这一目标也将随着时间推移而重新审视。商业基金的回酬目标为消费物价指数加5年滚动基础之3%回酬；策略基金的回酬目标则与5年滚动基础的10年期大马政府债券相符。

去年虽然蒙受亏损，不过国库控股派息却比2017年高出50%至15亿令吉给大马政府。

9. 减值
对于减记高达73亿令吉的课题，国库控股董事经理拿督沙里尔指出，去年全球主要市场表现欠佳，迫使国库控股需减记持有的股票市值，以及部分非上市资产价值，其中半数就来自陷困的马航 (30多亿令吉) 。不过国库控股预见显著减记不再，今年有望转亏为盈。

公积金局方面，根据2018年初步数据，估计其总收入的净减值与2017年的30亿令吉比较会出现微幅变动。大多数减值来自来自上市公司金融资产，少数则是来自非上市公司的子公司和联营公司。东姑阿里查可利拒绝透露去年的减值，因为还需等候总稽查司检查账目，但保证当局会采用国际良好实践。

从资产配置可以看得出，股票占国库控股比重高达90%，因此减值导致集团转盈为亏；相反的股票占公积金局总资产比例从前两年的42%减少至2018年之39%，因此相信其净减值并不会比往年高很多。

总结
我觉得不久前股神巴菲特致股东的一封公开信，其中有一段话是最好回应上述的争议了，内容如下：

我们每季度的GAAP收益的大幅波动将不可避免地继续下去。这是因为我们庞大的股票投资组合 - 截至2018年底价值接近1730亿美元 - 经常会经历单日20亿多美元或更多的价值变动，而新规则都要求我们必须立即将这些波动计入我们的净利润。事实上，在股价高度波动的第四季度，我们有好几天都经历了单日盈利或亏损超过40亿美元。

我们对此的建议？请关注营运收益，少关注其他任何形式的暂时收益或损失。我的这番话丝毫不削弱我们的投资对伯克希尔的重要性。随着时间推移，我和查理预计我们的投资将带来客观收益，尽管时机具有高度不确定性。

必须清楚知道的是，公积金局和国库控股都是追求长期投资回酬，但这需要消化短期的市场震荡。短期股价波动并不能证明他们的投资绩效，我们也不能因为片刻的股价变动造成纸上亏损而指责管理者。然而以个别案例来分析，国库控股的重要资产之一 - 马航，多年以来的商业表现和营运绩效并不令人满意，国库控股有必要重新审视和检讨这项投资是否能为国家带来经济效益，一家常年亏损的企业要如何为投资基金带来回本和盈利呢？

长远来看，我们应该关注这两大基金的整体表现和获利能力是否能在长期获得实现，但这也取决他们的策略与估值能否足以应付未来不可知的投资风险和市场波动。

Matrix的发展宏图

说起Matrix，应该是不少收息投资人的心头好，其大约5-6%之间的周息率在房产股当中是最高之一。然而除了知道Matrix的主要业务是房地产以及派息大方之外，大家对Matrix的主要发展项目和其未来规划又有多少了解呢？且看我从新闻搜索出来的资料来做介绍。

目前主要房产项目
Matrix在森美兰州芙蓉规划发展的达城 (Bandar Sri Sendayan) 发展总值高达120亿令吉。达城的发展项目概括有地住宅、精品酒店 (d'Sora Boutique Hotel) 、达城广场 (Sendayan Merchant Square) 、城中城计划 (Icon Park) 、科技谷 (Sendayan Tech Valley) 、办公楼、医院以及中小学校。达城占地5233英亩，将是Matrix未来15年的重点发展。

Matrix的第二主打发展项目 - 落在柔佛居銮的金銮镇 (Bandar Sri Impian) 占地900英亩，发展总值高达23亿令吉。集团看准柔佛南部走廊商机，冀发展总值达1亿9000万令吉的居銮Impiana Square商业发展计划可从中受惠。集团创办人兼执行副主席拿督李典和认为，Impiana Square可以崛起成为居銮的新商业枢纽，因为其坐落在黄金地段连接金马士-昔加末-居銮-巴西古当公路，同时新的公路建设也在探讨阶段。他补充，未来金銮镇至新加坡大士距离约70公里，路段只需一小时左右，这表示金銮镇住户可方便到达柔佛州伊斯干达和新加坡。

除了芙蓉和居銮，Matrix也开始踏入巴生谷房产领域，其首个推出的高级公寓项目反应良好，已经85%卖出。接下来的计划会是在蒲种进行发展总值达4亿5000万令吉的新公寓项目，不过目前没有透露更多详情。

另外，Matrix也积极进军海外市场项目，其首个海外项目是澳洲墨尔本的M. Carnegie并已经在2016年推出，目前52个单位都已经全部出售和交屋。如今Matrix已经收购了落在Greenvale和St Klida的地皮以进行发展总值达1亿澳元的两个项目，并预计会在今年推出市场。

投资业务
其实除了房产和建筑业务之外，比较少人注意到的是Matrix也在投资业务方面投下资本以获取固定收入，当中Matrix就与QSR品牌携手合作在达城和金銮镇建设肯德基餐厅。两者的生意模式为Matrix负责餐厅的所有建筑成本并拥有建筑物的拥有权，而QSR品牌则负责经营和厨房设备等材料。扣除土地成本的话，一间餐厅的建造成本大约在200万和250万令吉之间。QSR品牌会签下25至30年租赁合同，租赁费用则每三年更新一次。而一旦餐厅营业额达到特定的数额，Matrix能从中分享利润。

QSR品牌预计这会是双赢局面，经营者省下建筑成本，而Matrix则拥有长期稳定的收入并估计可从租赁赚回最低4%的年回酬率。据悉，这主要是QSR品牌更倾向于轻资产策略以把资源更好地投入在提高产品素质以及顾客满意程度方面。

筹备中的未来计划
Matrix在澳洲的房产领域成功打响首炮后，如今也计划将事业版图扩大至印尼的可负担市场。

2018年6月，李典和接受媒体时表示目前该集团正与雅加达的发展商洽谈当地的潜在机会。他表示，印尼是崛起的东盟国家，说的是同样的语言，印尼人口是大马的8倍，人均收入也在上涨中，加上印尼政府非常支持外资，这些都是集团要扩展至印尼的理由。他也补充，该集团正与印尼政府讨论土地问题，如果一切顺利，希望能在3年之内实现投资。

事实上，早前国际货币组织 (IMF) 表示印尼到了2023年料将成为全球第6大经济体国家。IMF预测印尼经济将加速增长，因有许多基建工程竣工。有了基础设施可畅通各地区的联通，以致能降低物流经费，从而可支撑提高印尼出口额与竞争力。IMF预测今后4年印尼经济将增长4%，市占率为2.8%，人均国民总产值为5,120美元。印尼成为最高经济增长国评级预计将从2000年居于第13位、2015年的第17位一直上升到2023年的第6位。因此，印尼对Matrix来说是个拥有巨大上涨潜能的海外市场。

2018年10月，Matrix和PT Bangun Kosambi Sukses (BKS) 以及PT Nikko Sekuritas (NSI) 三方正式签署合约，联手在印尼雅加达北部的Pantai Indah Kapuk (PIK) 2 Sedayu Indo City发展一个回教金融区，预计项目发展总值约36亿令吉。三方成立一家名为PT Fin Centerindo Satu (FCS) 的联营公司，BKS持有40%，Matrix与NSI则分别持有30%股权。Matrix指出，这项拟议的联营肯定了其在印尼建立业务的第一步。PIK 2 Sedayu Indo City将成为雅加达北部的商业中心，占地4000公顷，属于综合发展项目，包括住宅、公寓、购物中心、轻快铁系统以及体育馆。

Matrix表示，30%股权参与的金额为1亿2400万令吉，并将通过内部资金、银行贷款或筹资活动的收益支付。

拟议的项目是由印尼政府发起，目的是建立一个回教金融区，因该国拥有大量的穆斯林人口，预计完成时间为联营协议生效起的6个月。

这份协议不仅标志着Matrix在蓬勃发展的印尼市场迈出第一步，而且也为集团提供绝佳机会，可以与印尼最大的产业发展商之一以及大型企业财团合作，在PIK 2打造世界级的回教金融区。这项联营是Matrix在这个快速发展的国家取得重要立足点的重要基石。其合作伙伴是印尼知名的产业发展商和行业领导者，让集团有机会更好地了解当地的产业市场，包括其监管框架和经济模式。

国内方面，今年1月初李典和在集团的年度晚宴上透露有意在芙蓉附近打造一个新的中央商业区 (CBD) ，发展总值约40亿令吉，占地46公顷。这项综合发展项目将以6合1的概念来打造，涵括服务业、商业、购物广场、医疗中心、住宅以及会议中心。目前集团正寻找着战略伙伴一起合作，尤其是400张床位的医疗中心计划。集团已经获得有关当局所有的批准，冀望今年会有更明朗的进展与收获。

工业化建筑系统 (IBS)
不久前我国首相敦马哈迪希望能在10年内完成兴建100万间可负担房屋，并召唤私人界积极参与。而最近房屋部长祖莱达表示发展可负担房屋的发展商若是采用IBS模式，将能更快获得当局的批准，此举主要是鼓励发展商更广泛地使用IBS。此外去年10月她也表示过政府不打算为使用IBS建造房屋的发展商提供任何激励措施。

现在来看，当初Matrix建造IBS厂房的决定和时机非常正确。

早在2017年4月，Matrix便宣布与Nissin Ex Co Ltd (NECL) 以及Nihon House Corp (NHC) 签署联营兼股东协议以及认购协议，成立一家联营公司 - Matrix IBS Sdn Bhd，以运用IBS科技生产预制建筑材料。集团预计可以从中获益于日本信誉良好的IBS技术，从而可节省成本、提升内部质量和效率。

根据上述协议，Matrix将持有MIBS的80%股权，其余12%和8%股权则分别由NECL和NHC掌控。上述制造厂将坐落在达城科技谷，计划拨出3000万令吉作为资本开销，并预计在2018年第3季完成，每年料生产700个单位排屋的建筑材料，预期可在2019财政年下半年开始投入一些发展项目。

为了确保产品的素质，预制建筑材料首阶段的产能使用率为30%。虽然住宅项目的IBS建筑材料成本比传统钢铁和混凝土建筑方式高出5%至10%，但净赚幅预计不会受到侵蚀，因为可受惠于潜在的成本节约，即规模效应、施工周期缩短 (高达6个月) 、减少材料的浪费以及减少依赖劳动力足以抵消成本的增加。

此外，该IBS建材制造厂房将满足Matrix发展项目的建材需求，不过该联营企业也不排除当业界广泛采用IBS时，在未来供应IBS建材于其他发展商。

Matrix在芙蓉和居銮都是提供可负担房屋，所以并无面对需求短缺。相反的，随着政府呼吁私人界兴建更多的可负担房屋以及鼓励采用IBS，或许有望刺激Matrix未来的房产销售更为强劲。

根据某家股票银行的研究分析，Matrix的地库低廉，其每平方英尺成本为7令吉，而可负担房屋每平方英尺售价为200令吉，其优势远比同济来得佳，加上未来集团将逐步采用自家IBS的建筑材料也提高了本身在建筑领域的竞争力，估计Matrix的赚幅不会受到太大影响。

基于持续性发展的长期规划，Matrix也不敢怠慢，集团因此设下目标冀望在2020年之前可拥有2500英亩的未发展地皮。截至2019财政年第三季，Matrix的地皮库存达1320英亩。Matrix的财务状况相当稳健，集团在2017年5月份已经发行伊斯兰商业票据及中期票据集资2亿5000万令吉以收购更多地皮。这项集资活动为集团带来足够的资金而无需通过银行借贷，省略了收购土地时很多麻烦和谈判筹码。

总结
在目前房产市场低迷之际，Matrix还是有能力交出稳定兼有成长的盈利表现，这得归功于以李典和为首的团队不懈的努力以及高度执行率，而逐步建立起来的好品牌也开始打响了Matrix在国内外的知名度，这对往后集团的成长和崛起奠定基础从而提供可持续性的盈利与现金流，也让股东能从中收益得到更多的股息以及资本增值。

2019年2月投资小结

二月的投资回酬继续取得进步，从上个月的5.33%上涨至8.34%；而富时综指成功守住1700点关口，最终以1707.73点挂收，对比去年底上升1..01%。来看看手上持有的股票最新季报成绩：

Luxchem - FY18末季净利赚877万，按年下跌7.7%，按季下跌10.9%；派息1.25仙
Matrix - FY19第三季净利赚4861万，按年下跌31.1%，按季下跌8.2%；派息3仙
Liihen - FY18末季净利赚2150万，按年增加39.7%，按季增加40.8%；派息2仙
Favco - FY18末季净利赚2117万，按年增加98.0%，按季下跌29.6%；派息13.5仙
Johotin - FY18末季净利赚1533万，按年暴涨1031.6%，按季增加21.3%；派息2仙
YTL Power - FY19次季净利赚7177万，按年下跌47.4%，按季下跌43.2%；无派息
Kimlun - FY18末季净利赚2293万，按年下跌5.6%，按季增加45.8%；派息3.7仙
Hevea - FY18末季净利赚689万，按年下跌55.5%，按季增加117.5%；派息1.2仙

Liihen、Favco和Johotin的业绩表现出色在我预料之中，倒是对Liihen仅仅派息每股2仙就非常纳闷，怎样说前两年都慷慨派发了特别股息8仙 (FY2017) 和10仙 (FY2016) 。

股息方面，这个月毫无收获，中止了我连续32个月都有收到股息的记录，还真有点难过。待领股息就增加到RM1,174.50。

二月份没有进行股票交易，这也是我连续第5个月没有任何买卖动作了。顺带一提，从3月1日开始股票的交易手续费会被征收6%的服务税，其实也是和以前GST时期同样的。

目前市场情绪依然不甚乐观，尤其这几天受到特金二会破局、美中贸易谈判、全球经济恐低迷等影响，加上2018年末季的企业盈利表现疲弱，都有可能继续拖累马股走向。对我而言，现在缺乏资金是最大的问题，导致我难以实行投资构想来进一步修正投资组合。欣慰的是，现在我的投资绩效有好转迹象，尤其近期建筑股开始触底回升是件好事，因为我有大约19%的资金都集中在Gadang这一档股项！

EWINT强势进军英国BtR市场

EWINT在2017年初准备上市之前，集团派发的招股书中并没揭露进军英国建房出租 (Build-to-Rent, BtR) 新市场的概念。随后EWINT在其2017年财务报告首次提及BtR，指出英国BtR和政府推出Help-to-Buy计划成功推动当年英国房产的销售，甚至比2009至2012年还要高。相信在这段期间，EWINT也敏锐地从中看到商机与市场潜能，并开始作出部署与布局、野心勃勃准备启动BtR项目。

很快的在2018年3月，EWINT以6376万英镑 (约3亿4847万令吉) 向英国企业Willmott Dixon收购其发展臂膀Be Living的70%股权成为EWINT新联营公司，并重塑为EcoWorld London以发展12个项目，其发展总值预计超过26亿英镑 (约138.9亿令吉) 。EWINT终于借此机会正式踏出进军BtR的第一步。

2018年12月初，EcoWorld London与北美退休基金 - Invesco实业签署正式协议，以3亿8900万英镑 (约21亿令吉) 向后者脱售Kew和Barking两地的1000个BtR项目的住宅和商业单位。EWINT发文告表示，相关脱售计划将使集团可回收6600万英镑的土地成本，而与地基工程捆绑的额外金砖付款 (Golden Brick payments) 将在Invesco实业取得剩余建筑成本融资后的6个月后支付。据悉这是英国其中最大宗的单一BtR协议，这项标志性交易进一步印证国际投资者对集团品牌的信心，并认同集团交出高素质房产的强稳品牌。

EWINT执行副主席丹斯里刘启盛表示，EWINT在英国发现BtR的巨大潜能，这项交易是迈向快速崛起BtR策略一步，并将是驱动EcoWorld London的重大增长。EcoWorld London首席执行员张良成表示，除了上述两地，集团也鉴定其他更多地区开展BtR计划，势将稳定和强化EWINT的收入与现金流。

目前，两项发展项目已经动工，新房屋预期可从2020年后开始提供租赁服务。作为长期协议的一部分，EWINT也将代Invesco实业出租和管理相关单位的租金。同时，两个发展项目标志着EcoWorld London扩大英国发展计划的第一步，也展现集团创造高度易居住宅，甚至是强大地方营造的能力。

值得一提的是，上述协议为EWINT在未来5年崛起成为伦敦领先组屋业者奠定基础，而集团也已经鉴定其他潜在项目，以期在未来为更多机构投资者伙伴带来更多的BtR房屋。

张良成表示，集团看到伦敦市民理想房产与市场现有房产存在明显的差距，特别是针对租客人口量身打造的房屋，而集团立志要扭转这样的局面。目前，伦敦领先的BtR公司拥有不足5000户房产，而EWINT放眼在未来5年内取得超过10,000户新建房产，崛起为BtR市场领导。

刘启盛指出，基于可负担租赁供应不足，BtR是伦敦当前最稳定和快速增长的产业环节，而随着大型国际基金积极探讨英国优质BtR商机，领域未来前景将越发光明。不管英国脱欧洽商结果如何，BtR市场仍有强大抗衰退潜力，并将持续录得较其他环节更强劲增长的信心。他补充，除了庞大增长潜能，BtR的远期融资模式也将使得集团仅需向借贷方或股东筹措少量资金，让集团可在无须对资产负债表带来太大压力的情况下，同时发展数项计划。EWINT将持续投资英国BtR业务增长，视BtR为集团崛起为全球产业集团目标的基石。

接下来EWINT也计划在伦敦购买更多地段以在未来5年内再建造5000间BtR房屋。在此之前，集团在伦敦现有的12个地段有望交付约4000个单位。刘启盛说，英国脱欧事件使得英国房产领域蒙尘，也进一步导致房市销售低迷，但出租市场仍潜力无限。他表示，外国与本地的情况不同，比起拥有房屋，外国人更青睐租房。他也认为，美国出租市值逾兆美元，英国目前仅有百万美元，足以见得市场潜力。

根据CBRE市场调查，英国的BtR投资目前只达24亿英镑，远比美国一年达1030亿英镑相当低。在此未来成长潜能之下，北美基金积极在英国追寻BtR契机，未来5年每年投资值可增长4倍至100亿英镑。

无独有偶，新加坡房地产巨头凯德置地 (Capital Land) 在2018年5月宣布未来5年对英国房地产市场投资25亿英镑，主要投资在BtR、酒店、服务式公寓等领域。细节方面，凯德表示未来5年将对整个欧洲投资30亿英镑，其中20至25亿英镑投在英国，今后每年将对英国投资5亿英镑。

EWINT将采取按部就班策略，助伦敦出租市值提高至数十亿美元成为领头羊。刘启盛指出，BtR项目成本更少，因投资者在签订协议后会立即支付土地成本，然后依据完工阶段逐步支付，这与公开市场销售的模式恰好相反，因此也减少了筹资问题如营销费用和融资成本。他补充，集团已与其他退休金和财富基金进行认真协商以获得更多BtR项目。不过在找到机构投资者购买前，集团不会建造BtR项目以降低发展项目的风险。

张良成也进一步解释，BtR项目一般需要两年半的时间来完成。虽然其赚幅不比先建后售来得高，不过换算内部收益率却很高主要是省了很多营运成本。另外，BtR模式也为发展商带来很多优势尤其是在现金流动方面。若按照英国一般房产建造进展，完工阶段必须要至少75%才能收到付款。

简而言之，EWINT对开拓英国BtR市场相当有信心，凭着其强大团队的经验和能力以及充裕的投入资金，绝对有能力在英国房产领域抢占一席之地。虽然面临英国脱欧事件、英镑汇率疲软等外围因素，不过BtR模式具备长期抵御房产市场波动的能力，进而为集团创造可靠而稳定的收入与盈利。

Build-to-Rent | 英国房产新趋势

从低价单间到附加设施，建后出租 (Build-to-Rent, BtR) 公租房街区已迅速成为英国炙手可热的投资项目。

英国传统的建后出售 (Build-to-Sell) 发展商和投资机构这两年纷纷转向BtR，这个转型最直接的影响就是造成机构房东和个人房东形成直接竞争，冲击个人投资客一直以来的买房出租 (Buy-to-Let) 模式。

BtR指的是大型机构开发完住宅项目后只租不卖的投资模式。广义的BtR包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等，其投资者一般是大机构，普遍采取自持物业方式，以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权，再以机构房东的形式进行出租和管理，大大提高了租客和管理效率，在出租市场上同买房出租形成竞争。

英国BtR之所以爆发，主要和以下三个原因有关：

1. 英国年轻租房一代崛起
英国年轻一代超前消费和不储蓄的习惯造成他们存不下来首付、买不起房。即便英国政府出台Help-to-Buy购房补助计划、5%首付购房等优惠政策，并对二套房买家征收额外的3%印花税，降低了首套房印花税，又制定了本地人购房优先的海外限购，加上英国贷款利率非常低，但购买房屋对大部分英国人来说还是经济负担太大了。

另外，英国严格的租赁同权，英国年轻人对房屋拥有权看得比较开，租房比率也因此较过去几十年飞涨。PWC预测到2025年，大约60%的伦敦人将成为租房一族，崛起的租房一代为BtR提供了广阔的市场需求，尤其年轻一代更喜欢这种低投入、高灵活度的租房生活。

2. 抗周期、退出灵活
除了需求增长，BtR本身很强的抗周期和抗风险能力也是机构投资者看重的。BtR和快进快出的房屋开发买卖不同，是赚现金流的长期生意。对于发展商来说，相比传统的卖房退出，BtR更能抵御经济周期的冲击。

可以理解的是，如果发展商一直走建后出售的策略，其实非常吃周期，一旦市场行情不好，销售不顺利，对发展商就非常不利。

对于BtR来说，如果遇上行情不好，发展商可以选择持有出租收取租金，而后等市场转好再寻求退出或继续自持。至于退出的方式，英国的BtR项目可以整体打包出售给保险公司、主权基金等大型投资机构，或者包装成REIT上市。

3. 英国政府大力支持
英国政府也鼓励机构投资BtR。从国家层面来看，英国政府接受到大部分英国人可能一辈子买不起房的现实后，近两年开始大力推广BtR，希望至少能让英国人有尊严地租一辈子。

政府在2017年2月7日发布的英国住房白皮书 (Housing White Paper) 更是指出BtR为英国房产市场提供了多样化的选择，是英国住房供应市场非常重要的一环。白皮书建议对BtR的租客租赁期限延长，由目前的1-2年提升至3年以上，打造家庭友好型的居住节奏，让租客更有家的感觉。

英国首相特蕾莎梅在白皮书中写道：“我要修复这失衡的市场，提供可负担的住房。人民要有安全感，需要对未来作出规划。我们要在人们想居住的地方，建造大家更喜欢的房子。我们鼓励住房机构与当地政府建造更多的住房，同时致力于吸引新的投资商进入住房建设市场，包括出租型住房模式。“

从白皮书指引上来看，英国采取持续完善房屋租赁市场政策，加强租客与房东双方面保护，加强对租约式房屋拥有着权益的保障来促进租赁市场规范发展，同时加强区域住房状态监控，打击高空置率的住宅。

税收方面，BtR主要由机构持有，相比个人房东政府更容易收税。

2017年11月的秋季预算案中，财长哈蒙德代表英国政府宣布将对BtR市场投资80亿英镑，英国政府的政策支持吸引了来自世界各地的投资机构涌入英国BtR市场，也彻底带火这一新兴领域。数据显示，仅2017年，英国BtR市场就吸引到62.7亿英镑的投资，比2016年同期增长25%。预测至2020年，英国BtR市场将获得总计500亿英镑的投入。根据估计，未来6年英国BtR领域投资增长将超过180%，未来3年会有近80万英国居民搬进BtR。

英国BtR市场相比美国欧洲起步较晚，但正是因为起步晚，各大大型机构都想来分一杯羹。

当前英国BtR市场中，投资者背景比较多样，有英国本土大型房地产开发商、在欧美拥有BtR开发经验的外来开发商 (做前期开发工作) ，也有各大主权财富基金、保险和养老金投资机构 (做后期接收建成的BtR) 。

BtR模式在马来西亚尚属于前所未闻，不过有一间上市公司却已经在英国打进BtR领域，它就是业务专注在海外发展房产项目的EWINT。2018年EWINT一连串的积极动作和布局成功进军英国BtR领域，而这类型的发展将是EWINT在英国伦敦的主力项目，开发更多的BtR房屋进而成为领域领头者以符合未来市场成长趋势。

英国消费者对以租代买的住房模式的认可、完善的法律制度来规划整个市场的操作以及政府对BtR的认同与支持都是助推英国住宅租赁市场稳定发展的重要原因。我国首相敦马哈迪希望政府能在10年内兴建100万间可负担房屋并号召私人界积极参与，不过BtR或许也是我国可以在房地产市场方面借鉴和参考的，尤其是在解决产业滞销、人民买不起房、市场供应与需求失衡等问题。