Tuesday, February 19, 2019

Ewint强势进军英国BtR市场

Ewint在2017年初准备上市之前,集团派发的招股书中并没揭露进军英国建房出租 (Build-to-Rent, BtR) 新市场的概念。随后Ewint在其2017年财务报告首次提及BtR,指出英国BtR和政府推出Help-to-Buy计划成功推动当年英国房产的销售,甚至比2009至2012年还要高。相信在这段期间,Ewint也敏锐地从中看到商机与市场潜能,并开始作出部署与布局、野心勃勃准备启动BtR项目。

很快的在2018年3月,Ewint以6376万英镑 (约3亿4847万令吉) 向英国企业Willmott Dixon收购其发展臂膀Be Living的70%股权成为Ewint新联营公司,并重塑为EcoWorld London以发展12个项目,其发展总值预计超过26亿英镑 (约138.9亿令吉) 。Ewint终于借此机会正式踏出进军BtR的第一步。

2018年12月初,EcoWorld London与北美退休基金 - Invesco实业签署正式协议,以3亿8900万英镑 (约21亿令吉) 向后者脱售Kew和Barking两地的1000个BtR项目的住宅和商业单位。Ewint发文告表示,相关脱售计划将使集团可回收6600万英镑的土地成本,而与地基工程捆绑的额外金砖付款 (Golden Brick payments) 将在Invesco实业取得剩余建筑成本融资后的6个月后支付。据悉这是英国其中最大宗的单一BtR协议,这项标志性交易进一步印证国际投资者对集团品牌的信心,并认同集团交出高素质房产的强稳品牌。

Ewint执行副主席丹斯里刘启盛表示,Ewint在英国发现BtR的巨大潜能,这项交易是迈向快速崛起BtR策略一步,并将是驱动EcoWorld London的重大增长。EcoWorld London首席执行员张良成表示,除了上述两地,集团也鉴定其他更多地区开展BtR计划,势将稳定和强化Ewint的收入与现金流。

目前,两项发展项目已经动工,新房屋预期可从2020年后开始提供租赁服务。作为长期协议的一部分,Ewint也将代Invesco实业出租和管理相关单位的租金。同时,两个发展项目标志着EcoWorld London扩大英国发展计划的第一步,也展现集团创造高度易居住宅,甚至是强大地方营造的能力。

值得一提的是,上述协议为Ewint在未来5年崛起成为伦敦领先组屋业者奠定基础,而集团也已经鉴定其他潜在项目,以期在未来为更多机构投资者伙伴带来更多的BtR房屋。

张良成表示,集团看到伦敦市民理想房产与市场现有房产存在明显的差距,特别是针对租客人口量身打造的房屋,而集团立志要扭转这样的局面。目前,伦敦领先的BtR公司拥有不足5000户房产,而Ewint放眼在未来5年内取得超过10,000户新建房产,崛起为BtR市场领导。

刘启盛指出,基于可负担租赁供应不足,BtR是伦敦当前最稳定和快速增长的产业环节,而随着大型国际基金积极探讨英国优质BtR商机,领域未来前景将越发光明。不管英国脱欧洽商结果如何,BtR市场仍有强大抗衰退潜力,并将持续录得较其他环节更强劲增长的信心。他补充,除了庞大增长潜能,BtR的远期融资模式也将使得集团仅需向借贷方或股东筹措少量资金,让集团可在无须对资产负债表带来太大压力的情况下,同时发展数项计划。Ewint将持续投资英国BtR业务增长,视BtR为集团崛起为全球产业集团目标的基石。

接下来Ewint也计划在伦敦购买更多地段以在未来5年内再建造5000间BtR房屋。在此之前,集团在伦敦现有的12个地段有望交付约4000个单位。刘启盛说,英国脱欧事件使得英国房产领域蒙尘,也进一步导致房市销售低迷,但出租市场仍潜力无限。他表示,外国与本地的情况不同,比起拥有房屋,外国人更青睐租房。他也认为,美国出租市值逾兆美元,英国目前仅有百万美元,足以见得市场潜力。

根据CBRE市场调查,英国的BtR投资目前只达24亿英镑,远比美国一年达1030亿英镑相当低。在此未来成长潜能之下,北美基金积极在英国追寻BtR契机,未来5年每年投资值可增长4倍至100亿英镑。

无独有偶,新加坡房地产巨头凯德置地 (Capital Land) 在2018年5月宣布未来5年对英国房地产市场投资25亿英镑,主要投资在BtR、酒店、服务式公寓等领域。细节方面,凯德表示未来5年将对整个欧洲投资30亿英镑,其中20至25亿英镑投在英国,今后每年将对英国投资5亿英镑。

Ewint将采取按部就班策略,助伦敦出租市值提高至数十亿美元成为领头羊。刘启盛指出,BtR项目成本更少,因投资者在签订协议后会立即支付土地成本,然后依据完工阶段逐步支付,这与公开市场销售的模式恰好相反,因此也减少了筹资问题如营销费用和融资成本。他补充,集团已与其他退休金和财富基金进行认真协商以获得更多BtR项目。不过在找到机构投资者购买前,集团不会建造BtR项目以降低发展项目的风险。

张良成也进一步解释,BtR项目一般需要两年半的时间来完成。虽然其赚幅不比先建后售来得高,不过换算内部收益率却很高主要是省了很多营运成本。另外,BtR模式也为发展商带来很多优势尤其是在现金流动方面。若按照英国一般房产建造进展,完工阶段必须要至少75%才能收到付款。

简而言之,Ewint对开拓英国BtR市场相当有信心,凭着其强大团队的经验和能力以及充裕的投入资金,绝对有能力在英国房产领域抢占一席之地。虽然面临英国脱欧事件、英镑汇率疲软等外围因素,不过BtR模式具备长期抵御房产市场波动的能力,进而为集团创造可靠而稳定的收入与盈利。

Monday, February 18, 2019

Build-to-Rent | 英国房产新趋势

从低价单间到附加设施,建后出租 (Build-to-Rent, BtR) 公租房街区已迅速成为英国炙手可热的投资项目。

英国传统的建后出售 (Build-to-Sell) 发展商和投资机构这两年纷纷转向BtR,这个转型最直接的影响就是造成机构房东和个人房东形成直接竞争,冲击个人投资客一直以来的买房出租 (Buy-to-Let) 模式。

BtR指的是大型机构开发完住宅项目后只租不卖的投资模式。广义的BtR包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等,其投资者一般是大机构,普遍采取自持物业方式,以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权,再以机构房东的形式进行出租和管理,大大提高了租客和管理效率,在出租市场上同买房出租形成竞争。

英国BtR之所以爆发,主要和以下三个原因有关:

1. 英国年轻租房一代崛起
英国年轻一代超前消费和不储蓄的习惯造成他们存不下来首付、买不起房。即便英国政府出台Help-to-Buy购房补助计划、5%首付购房等优惠政策,并对二套房买家征收额外的3%印花税,降低了首套房印花税,又制定了本地人购房优先的海外限购,加上英国贷款利率非常低,但购买房屋对大部分英国人来说还是经济负担太大了。

另外,英国严格的租赁同权,英国年轻人对房屋拥有权看得比较开,租房比率也因此较过去几十年飞涨。PWC预测到2025年,大约60%的伦敦人将成为租房一族,崛起的租房一代为BtR提供了广阔的市场需求,尤其年轻一代更喜欢这种低投入、高灵活度的租房生活。

2. 抗周期、退出灵活
除了需求增长,BtR本身很强的抗周期和抗风险能力也是机构投资者看重的。BtR和快进快出的房屋开发买卖不同,是赚现金流的长期生意。对于发展商来说,相比传统的卖房退出,BtR更能抵御经济周期的冲击。

可以理解的是,如果发展商一直走建后出售的策略,其实非常吃周期,一旦市场行情不好,销售不顺利,对发展商就非常不利。

对于BtR来说,如果遇上行情不好,发展商可以选择持有出租收取租金,而后等市场转好再寻求退出或继续自持。至于退出的方式,英国的BtR项目可以整体打包出售给保险公司、主权基金等大型投资机构,或者包装成REIT上市。

3. 英国政府大力支持
英国政府也鼓励机构投资BtR。从国家层面来看,英国政府接受到大部分英国人可能一辈子买不起房的现实后,近两年开始大力推广BtR,希望至少能让英国人有尊严地租一辈子。

政府在2017年2月7日发布的英国住房白皮书 (Housing White Paper) 更是指出BtR为英国房产市场提供了多样化的选择,是英国住房供应市场非常重要的一环。白皮书建议对BtR的租客租赁期限延长,由目前的1-2年提升至3年以上,打造家庭友好型的居住节奏,让租客更有家的感觉。

英国首相特蕾莎梅在白皮书中写道:“我要修复这失衡的市场,提供可负担的住房。人民要有安全感,需要对未来作出规划。我们要在人们想居住的地方,建造大家更喜欢的房子。我们鼓励住房机构与当地政府建造更多的住房,同时致力于吸引新的投资商进入住房建设市场,包括出租型住房模式。“

从白皮书指引上来看,英国采取持续完善房屋租赁市场政策,加强租客与房东双方面保护,加强对租约式房屋拥有着权益的保障来促进租赁市场规范发展,同时加强区域住房状态监控,打击高空置率的住宅。

税收方面,BtR主要由机构持有,相比个人房东政府更容易收税。

2017年11月的秋季预算案中,财长哈蒙德代表英国政府宣布将对BtR市场投资80亿英镑,英国政府的政策支持吸引了来自世界各地的投资机构涌入英国BtR市场,也彻底带火这一新兴领域。数据显示,仅2017年,英国BtR市场就吸引到62.7亿英镑的投资,比2016年同期增长25%。预测至2020年,英国BtR市场将获得总计500亿英镑的投入。根据估计,未来6年英国BtR领域投资增长将超过180%,未来3年会有近80万英国居民搬进BtR。

英国BtR市场相比美国欧洲起步较晚,但正是因为起步晚,各大大型机构都想来分一杯羹。

当前英国BtR市场中,投资者背景比较多样,有英国本土大型房地产开发商、在欧美拥有BtR开发经验的外来开发商 (做前期开发工作) ,也有各大主权财富基金、保险和养老金投资机构 (做后期接收建成的BtR) 。

BtR模式在马来西亚尚属于前所未闻,不过有一间上市公司却已经在英国打进BtR领域,它就是业务专注在海外发展房产项目的Ewint。2018年Ewint一连串的积极动作和布局成功进军英国BtR领域,而这类型的发展将是Ewint在英国伦敦的主力项目,开发更多的BtR房屋进而成为领域领头者以符合未来市场成长趋势。

英国消费者对以租代买的住房模式的认可、完善的法律制度来规划整个市场的操作以及政府对BtR的认同与支持都是助推英国住宅租赁市场稳定发展的重要原因。我国首相敦马哈迪希望政府能在10年内兴建100万间可负担房屋并号召私人界积极参与,不过BtR或许也是我国可以在房地产市场方面借鉴和参考的,尤其是在解决产业滞销、人民买不起房、市场供应与需求失衡等问题。

Sunday, February 17, 2019

Luxchem | 对4Q18季报的看法

看了Luxchem末季业绩和有关新闻后整理想法,写下几项重点:
  1. 折旧和摊销从去年同期的79万增加至本季之125万,全年增长37.5%至351万。这表示新产线已经投入运作,预计2019财年会开始释放效益。
  2. 去年的股东常年大会管理层放眼2018年营收增长10%,结果全年仅微升0.91%,不过8亿1409万营业额再次创下历史新高。[1]
  3. Luxchem积极打进的两大海外市场 - 印尼和越南营收表现没多大变化,分别增长6.6%至1亿564万和微挫2.3%至8744万,有关行业竞争依然相当激烈。
  4. 制造业务营收对比去年成长14.7%至2亿8163万,估计是其子公司Transform Master S/B (TMSB) 发挥关键作用带动业务的销售量,因TMSB产品主要供应手套领域。
  5. 近期本地手套天王 - Supermax和Hartalega均交出令人满意的季报表现,表示手套需求依旧强劲进而带动化学原料需求,Luxchem有望从中受惠。
  6. 印尼、孟加拉和菲律宾市场营收贡献均上升,表示主要产品出售到海外市场的Luxchem Polymer Industries S/B (LPI) 已随着扩大产量而提升产能使用率。[2]
  7. 根据去年的股东常年大会资料,TMSB在2018年首季就已经完成把总产能从9,600公吨提高至13,800公吨;LPI则在2018年四月完成把总产能从30,000公吨提高至40,000公吨。[3]
  8. 末季的固定资产变化很大,从上季的8618万增加至本季之9464万,当中无形资产就上涨399万和新增加的投资物业也有280万。这些项目有待财务年报出炉后才能知道更多细节。
  9. 固定资产增加116万之资产使用权 (right-of-use assets) 和总负债增加122万之租赁负债 (lease liabilities) ,主因是Luxchem提前采纳新会计规则 (MFRS 116 Leases) 。这项调整仅改变企业的财务状况,对盈利表现没有影响。 
  10. 库存从上季的6425万提高至本季至8436万,预计下一季的销售会更加理想。因Luxchem有70%营收是由化学品分销业务贡献,管理层在控制库存水平方面都必须谨慎把关。管理层在去年股东常年大会曾提及存货周转天数少于30日,因此本季库存突然上升值得观察留意。[3]
  11. 企业宣布派发每股1.25仙的股息,全年为每股2.25仙股息,对比去年之每股2.33仙下跌3.6%,但换成派息率却从去年的48.0%成长至今年之50.7%,高于以往平均比率。
  12. 产能扩展计划已完毕,Luxchem的下一步动作会是在今年于巴生英达岛建造一座新仓库,预计开销为800万,这座新仓库的面积将比现有厂房之60,000平方英尺增大20%至30%。[2]
资料来源:
[1] 理建放眼营收增10%

Saturday, February 16, 2019

季报分析 | LCTitan 4Q18业绩探讨

LCTitan末季净利暴跌,创下上市以来最差成绩。按季比较,营业额上升10.4%至23亿3697万,不过净利减少97.3%至1013万。管理层把原因归咎于原料价格随着原油价格上涨而走高、贸易战导致石油化学制品供应过剩以及产品售价下跌。乍看LCTitan的毛利率就令人大吃一惊,从去年同期的19.2%跌至本季之1.29%,可见削价战竞争激烈和高涨成本造成赚幅大跌,本季认账库存减值4580万、外汇亏损300万以及承担联营公司1898万亏损也是导致企业蒙受营利亏损的其他因素。细看部门表现,烯烃与衍生产品 (olefin and polylefin products) 营收和税前盈利按季下跌4.8%和223.5%,分别取得4亿7859万和亏损1亿2318万是导致末季业绩不佳的最大主因。按年比较,营业额虽然上升18.2%至92亿4471万,净利却下跌26.1%至7亿8623万。企业也建议派发每股17仙的终期股息,须在来临的股东常年大会获得股东的通过。

展望未来,企业表示经济环境依然充满挑战,国际货币基金组织 (IMF) 最近因全球贸易摩擦而下调了2019年全球经济展望。考虑到全球贸易的影响,新兴市场和东南亚地区将遇到类似阻力导致经济活动将在今年放缓。

今年一月份马银行研究就预测,2019年石化的全球需求料增长4.3%,低于2018年增长4.5%,但符合过往的4%增幅。不过有市场人士认为石化市场已达顶峰并开始迈入周期性低迷时期,主要是原油价格暴跌和中国最新的制造数据放缓所致。石化价格也预计在全球供应链扭曲之时,导致供应过多而承压,因石化需求高度依赖中国或美国的经济表现,一旦这两国经济放缓将直接影响石化需求。

对LCTitan来说,利好消息是原油和石脑油 (naphtha) 价格短期内料持续走低或能降低原料成本以提升赚幅,而中美贸易战谈判或会有好结果而有助缓解全球经济衰退的可能性。LCTitan在2018年营运表现理想,全年的厂房使用率从2017年的73%提高至2018年的83%,距离原本预计85%使用率目标相差不远。

LCTitan的扩充规模计划也正有条不紊地进行着,印尼综合石化厂房计划目前正进行最终项目结构审查,这座产能为100公吨的油裂解厂工程料在今年或明年动工。顺带一提,印尼也是企业最大海外市场,占今年销售额之28.4%,对比同期也增长了14.5%,足见当地需求庞大。另外,美国厂房已竣工,预计在今年下半年开始投产并捎来贡献。LCTitan拥有美国乙烷裂解厂房的40%股权,后者的产能为360公吨乙烯和280公吨乙二醇;而去年已经运作的新厂房 (PP3) 可贡献2019全年,都有助于企业盈利在今年全面复苏。

Friday, February 1, 2019

2019年1月投资小结

今年首个月就有好的开始,未实现投资回酬为5.33%,对比富时综指下跌0.42%至1,683.53点,组合表现取得开门红。

股息方面,这个月收到Hevea和Matrix共RM307.25,待领股息则有RM230。

和早前一样这个月没有进行任何买卖交易。

公司业绩方面,Homeriz、Gadang和LCTitan都交出盈利下滑的季报,尤其是LCTitan的末季表现叫我跌破眼镜,对比前期净利暴跌97.3%至1013万,我有必要花些时间来研究这个股的成长潜能和未来前景了。

马股在二月份的走势趋向就要看本地企业末季表现如何,而中美贸易争端仍未达成共识,也可能会影响到全球股市。

再多几天就是农历新年到来了,希望大家在新的一年诸事如意,在股市赚得猪笼入水!发啊!